Ablauf eines Ortstermins: Was Sie erwarten können

Kurz gesagt: Ein Ortstermin beginnt mit einem Gespräch über Ihre Beobachtungen, dann folgen Sichtprüfung und gezielte Messungen am Schaden. Am Ende erhalten Sie eine Einschätzung, beim Analysetermin mündlich vor Ort, beim Gutachten zusätzlich schriftlich. Sie müssen kein Fachwissen mitbringen, nur Ihre Beobachtungen und Zugang zu den betroffenen Räumen.

Viele Eigentümer und Mieter zögern mit der Anfrage, weil unklar ist, was bei einem Ortstermin passiert: Wie lange dauert das? Wird etwas aufgebohrt? Was muss ich vorbereiten? Dieser Beitrag zeigt den typischen Ablauf von der Anfrage bis zum Ergebnis, ohne Überraschungen.

Vor dem Termin

Beim ersten Kontakt genügt eine kurze Beschreibung: Was beobachten Sie, seit wann und wo im Gebäude? Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung. Dann klären wir gemeinsam, was Sie genau brauchen: eine Einschätzung vor Ort, ein schriftliches Gutachten oder zusätzlich ein Sanierungskonzept. Danach bekommen Sie ein Angebot mit Kostenaufstellung per E-Mail. Der Vor-Ort-Termin findet in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen statt.

Fotos, Grundrisse oder Unterlagen können Sie vorab per E-Mail schicken. Das ist keine Pflicht, hilft aber bei der Vorbereitung. So kann ich einschätzen, welche Messgeräte ich mitbringe und ob zum Beispiel Proben sinnvoll sein könnten.

Checkliste: Was Sie vorbereiten

Nichts davon ist zwingend. Je mehr Sie aber zur Hand haben, desto gezielter wird der Termin:

• Ihre Beobachtungen — seit wann, wie oft, zu welcher Jahreszeit, nach Regen oder eher bei Kälte? Ein paar Notizen genügen.
• Fotos über die Zeit — wenn sich der Schaden verändert hat, zeigen ältere Bilder die Entwicklung besser als jede Beschreibung.
• Baujahr und Bauweise — soweit bekannt, zum Beispiel Bruchsteinkeller, Fachwerk mit Schieferverkleidung, Anbau aus späteren Jahren.
• Frühere Arbeiten — Sanierungen, Abdichtungen, Fenstertausch, Dämmung oder Wasserschäden im betroffenen Bereich, gern mit Rechnungen oder Angeboten.
• Pläne und Unterlagen — Grundrisse, Baubeschreibung, bei Eigentumswohnungen gegebenenfalls Protokolle oder frühere Gutachten.
• Zugang — betroffene Wände möglichst frei zugänglich machen: Möbel ein Stück abrücken, Keller und Dachboden zugänglich halten, Schlüssel für Nebenräume bereitlegen.
• Nicht vorher renovieren — bitte den Schaden vor dem Termin nicht überstreichen, trocknen oder entfernen. Sonst fehlen die Spuren, aus denen sich die Ursache ablesen lässt.

Ablauf vor Ort

• Gespräch — Zuerst höre ich zu: Was ist Ihnen aufgefallen, was wurde schon versucht? Ihre Beobachtungen sind oft der wichtigste Hinweis auf die Ursache.
• Sichtprüfung — Der betroffene Bereich wird genau begutachtet, meist ergänzt um angrenzende Räume, die Außenseite des Gebäudes und bei Bedarf Keller oder Dachboden. So lässt sich das Ausmaß einordnen.
• Messungen — je nach Schadensbild, siehe unten.
• Dokumentation — Fotos und Messwerte, die Grundlage für ein späteres Gutachten.
• Ersteinschätzung — Zum Schluss besprechen wir das Ergebnis direkt vor Ort. Sie können alle Fragen stellen.

Was der Sachverständige vor Ort prüft

Welche Messmethoden ich einsetze, hängt vom Schaden ab. Die wichtigsten sind:

• Materialfeuchte — Messgeräte für Putz, Mauerwerk, Holz oder Estrich zeigen, wo die Feuchte sitzt. Messreihen in verschiedenen Höhen und Tiefen verraten die Richtung: von unten, von außen oder aus dem Raum. Wo es genau sein muss, wird eine kleine Bohrmehlprobe entnommen und im Labor getrocknet und gewogen. Mehr dazu im Beitrag Wann ist die Wand wirklich trocken?.
• Oberflächentemperatur — mit Infrarot-Thermometer oder Wärmebildkamera. Zusammen mit Raumtemperatur und Luftfeuchte zeigt sie, ob an einer Stelle Tauwasser entstehen kann, der häufigste Grund für Schimmel an Außenwänden.
• Raumklima-Datenlogger — kleine Geräte, die Temperatur und Luftfeuchte über mehrere Wochen aufzeichnen. Sie bleiben nach dem Termin im Raum und zeigen, wie sich das Klima über Tag und Nacht verändert. Das ist aussagekräftiger als ein einzelner Messwert.
• Salzprobe — Bei Ausblühungen oder bröselndem Putz wird eine Putz- oder Bohrmehlprobe im Labor auf bauschädliche Salze untersucht. Salze ziehen Feuchte aus der Luft und können eine Wand feucht halten, obwohl kein Wasser mehr eindringt. Siehe Salzausblühungen an der Kellerwand.
• Rissmonitor und Gipsmarke — Rissbreite und Verlauf werden gemessen und dokumentiert. Ob sich ein Riss noch bewegt, zeigt erst eine Beobachtung über Wochen oder Monate, etwa mit einem aufgeklebten Rissmonitor oder einer Gipsmarke. Siehe Setzungsriss oder Schwindriss?.
• Radon-Exposimeter — Bei einer Radonmessung werden kleine, passive Messgeräte in den Aufenthaltsräumen aufgestellt und nach Ende der Messdauer im Labor ausgewertet. Der Ortstermin dient dann vor allem der Auswahl der Messorte. Siehe Radonmessung: Wie sie wirklich abläuft.

Datenlogger, Rissmonitor und Radonmessung laufen also über den Termin hinaus. Laboranalysen, Probenentnahmen und Langzeitmessungen werden gesondert berechnet. Ob sie nötig sind, besprechen wir vorher mit Ihnen.

Wie lange dauert der Termin?

Die reine Zeit vor Ort liegt nach meinen Paketangaben je nach Fall zwischen einer und vier Stunden. Wovon das abhängt:

• Ein einzelner Schimmelfleck oder Riss — eher kurz, wenn der Bereich überschaubar ist und die Ursache sich eingrenzen lässt.
• Feuchter Keller — meist länger, weil mehrere Wände, Außenseite, Sockel und Entwässerung geprüft und Messreihen angelegt werden. Bruchsteinkeller und Häuser in Hanglage, wie sie im Oberbergischen häufig sind, brauchen oft einen genaueren Blick.
• Schimmel in mehreren Räumen oder Streit mit Dritten — länger, weil die Dokumentation vollständig und belastbar sein muss.

Wie lange es in Ihrem Fall ungefähr dauert, sage ich Ihnen, wenn wir den Auftrag klären.

Mündliche Einschätzung, Gutachten, Sanierungskonzept

Bei BauReport gibt es drei Pakete. Welches passt, hängt davon ab, wofür Sie das Ergebnis brauchen:

• Analysetermin — Sichtprüfung und Messungen vor Ort, zum Beispiel der Materialfeuchte und der Oberflächentemperatur, ohne Proben. Das Ergebnis erhalten Sie mündlich direkt vor Ort, mit einer klaren Empfehlung. Das passt, wenn Sie vor allem wissen wollen, wie ernst der Schaden ist und was als Nächstes sinnvoll ist. Beauftragen Sie danach ein Gutachten oder ein Sanierungskonzept, wird der Analysetermin angerechnet.
• Gutachten — alles aus dem Analysetermin plus ein schriftliches Gutachten mit Ursache, Empfehlung und Schadensdokumentation. Das brauchen Sie, wenn Sie etwas Schriftliches vorlegen müssen: gegenüber Versicherung, Vermieter, Hausverwaltung oder in einer Kaufverhandlung.
• Sanierungskonzept — alles aus dem Gutachten plus ein Konzept, was in welcher Reihenfolge zu tun ist, mit Empfehlungen zu Maßnahmen und Materialien. Damit können Sie gezielt Angebote von Fachbetrieben einholen und vergleichen.

Eine mündliche Einschätzung ist schnell und hilfreich, hat gegenüber Dritten aber wenig Gewicht. Sobald jemand anderes überzeugt werden muss, ist das schriftliche Gutachten der richtige Weg. Details zu den Paketen finden Sie unter Preise, was den Aufwand eines Gutachtens bestimmt, im Beitrag Was kostet ein Bausachverständigen-Gutachten wirklich?.

Typische Fehlentscheidungen

• Vorher überstreichen oder trocknen — Wer den Schaden vor dem Termin beseitigt, nimmt dem Sachverständigen die Spuren.
• Nur den sichtbaren Fleck zeigen — Oft liegt die Ursache nebenan, im Raum darunter oder an der Außenwand. Planen Sie Zugang zu angrenzenden Bereichen ein.
• Mündlich reicht schon — Wenn später Versicherung, Vermieter oder Käufer mitreden, fehlt dann die schriftliche Grundlage.
• Erst Angebote, dann Ursache — Wer die Sanierung schon beauftragt hat, kann das Ergebnis des Termins kaum noch nutzen. Mehr dazu im Beitrag Gutachter oder Handwerker: Wer ist wann der Richtige?.

Wann Sie einen Gutachter brauchen – und wann nicht

Nicht nötig ist ein Ortstermin, wenn die Ursache eindeutig und der Schaden klein ist, etwa eine undichte Silikonfuge oder ein tropfender Siphon. Dann rufen Sie direkt einen Handwerker.

Sinnvoll ist er, wenn die Ursache unklar ist, der Schaden wiederkommt, eine größere Sanierung ansteht, Dritte beteiligt sind oder Sie vor einem Kauf Klarheit brauchen. Bei Schimmel gibt der Leitartikel Schimmel in der Wohnung: Ursachen, Risiken, richtiges Vorgehen eine erste Orientierung.

Häufige Fragen

Muss ich beim Termin dabei sein?

Am besten ja, oder eine Person, die das Gebäude und den Schaden kennt. Ihre Beobachtungen sind wichtig, und am Ende besprechen wir das Ergebnis direkt vor Ort. Bei Mietwohnungen oder Gemeinschaftseigentum sollten Mieter, Vermieter oder Verwaltung vorher abstimmen, wer den Zugang ermöglicht.

Wird etwas aufgestemmt oder aufgebohrt?

In der Regel nicht. Die meisten Messungen sind zerstörungsfrei. Manchmal braucht es kleine Bohrlöcher für eine Bohrmehl- oder Salzprobe oder einen Blick hinter eine Verkleidung. Das geschieht nur nach Absprache mit Ihnen. In einer Mietwohnung sollte dafür auch der Vermieter einverstanden sein.

Bekomme ich das Ergebnis sofort?

Eine erste Einschätzung erhalten Sie direkt vor Ort. Das schriftliche Gutachten folgt, wenn Sie es beauftragt haben, nach dem Termin. Laufen Langzeitmessungen oder Laboranalysen, fließen deren Ergebnisse später ein.

Kann ich nach dem Analysetermin noch ein Gutachten beauftragen?

Ja. Der Analysetermin wird dann angerechnet. Viele entscheiden erst nach dem Termin, ob sie etwas Schriftliches brauchen.

Ob ein Ortstermin für Ihre Frage überhaupt nötig ist, klärt der Leitfaden Wann brauche ich einen Bausachverständigen?.

Sie möchten einen Ortstermin vereinbaren oder wissen, welches Paket zu Ihrem Fall passt? Beschreiben Sie kurz, was Sie beobachten. Als Eigentümer finden Sie auf der Seite für Privateigentümer einen Überblick, bei Feuchte im Haus auf der Seite Feuchtigkeitsschaden. Ich arbeite im Oberbergischen Kreis und Umgebung. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen.