Was kostet ein Bausachverständigen-Gutachten wirklich?

Kurz gesagt: Bei BauReport gibt es drei Pakete mit festen Einstiegspreisen: Analysetermin ab 510 €, Gutachten ab 1.370 €, Sanierungskonzept ab 1.890 €, jeweils inkl. MwSt. und Anfahrt. Beauftragen Sie nach dem Analysetermin ein Gutachten, rechne ich den Analysetermin an. Was genau Ihr Fall kostet, steht vor dem Termin in einem schriftlichen Angebot.

Was kostet das eigentlich? Diese Frage höre ich bei fast jeder Anfrage. Sie ist berechtigt, denn niemand bestellt gern etwas, dessen Preis er nicht kennt. Eine einzige Zahl für alle Fälle gibt es trotzdem nicht. Ein feuchter Fleck im Bad macht weniger Arbeit als ein Bruchsteinkeller in Hanglage mit Schimmel in zwei Räumen. In diesem Beitrag erkläre ich, wie sich der Preis zusammensetzt, was im Paket steckt, was dazukommen kann und wann Sie sich das Geld sparen können.

Woran Sie selbst erkennen, was Sie brauchen

Der größte Kostenfaktor ist nicht der Schaden, sondern die Frage, wofür Sie das Ergebnis brauchen. Diese Fragen helfen bei der Einordnung:

• Wollen Sie nur wissen, wie ernst es ist? — Dann reicht meist der Analysetermin mit mündlichem Ergebnis vor Ort.
• Müssen Sie jemand anderen überzeugen? — Versicherung, Vermieter, Hausverwaltung, Käufer oder Verkäufer brauchen etwas Schriftliches. Das ist der Fall für das Gutachten.
• Steht eine Sanierung fest, aber nicht der Weg? — Wenn Sie wissen wollen, was in welcher Reihenfolge zu tun ist, und damit Angebote einholen möchten, passt das Sanierungskonzept.
• Sind Sie unsicher? — Dann beginnen Sie mit dem Analysetermin. Er geht nicht verloren, weil ich ihn bei einem späteren Gutachten anrechne.
• Geht es um einen Hauskauf? — Dafür gibt es die Kaufbegleitung. Das Ergebnis bekommen Sie mündlich vor Ort, einen schriftlichen Bericht optional für 180 € inkl. MwSt.

Die drei Pakete und ihre Preise

Statt Stundensätzen arbeite ich mit drei Paketen. So wissen Sie vorher, in welchem Rahmen Sie sich bewegen:

• Analysetermin, ab 510 € — Vor-Ort-Termin von 1–4 Stunden je nach Fall, Sichtprüfung und Messungen, zum Beispiel der Materialfeuchte und der Oberflächentemperatur, ohne Proben. Das Ergebnis erhalten Sie mündlich direkt vor Ort, mit einer klaren Empfehlung.
• Gutachten, ab 1.370 € — alles aus dem Analysetermin plus ein schriftliches Gutachten mit Ursache, Empfehlung und Schadensdokumentation. Sie erhalten es digital, auf Wunsch auch auf Papier, meist 1–2 Wochen nach dem Termin.
• Sanierungskonzept, ab 1.890 € — alles aus dem Gutachten plus ein Konzept, was in welcher Reihenfolge zu tun ist, mit Empfehlungen zu Materialien und Maßnahmen und, wo sinnvoll, einem Zeitplan.

Alle Preise gelten inkl. MwSt. und Anfahrt. Mein Büro liegt in Nümbrecht, ich fahre bis etwa eine Stunde Fahrzeit zu Ihnen, also durch den Oberbergischen Kreis, ins Bergische Land, in den Märkischen Kreis und ins Siegerland. Eine Anfahrtspauschale kommt nicht dazu. Sie zahlen nach dem Termin auf Rechnung, auf Wunsch auch per Vorkasse. Die aktuellen Paketinhalte finden Sie jederzeit unter Preise.

Was den Aufwand treibt

Das Wort „ab“ steht da nicht zur Dekoration. Innerhalb eines Pakets hängt der Aufwand von wenigen, gut benennbaren Punkten ab:

• Umfang — Ein einzelner Raum ist schneller untersucht als ein ganzes Haus mit Keller, Außenwänden und Dachboden. Bei Eigentümergemeinschaften kommen oft mehrere Einheiten oder eine Tiefgarage dazu.
• Schadensbild — Ein Riss mit eindeutigem Verlauf ist schneller eingeordnet als ein Keller, bei dem aufsteigende Feuchte, seitlich eindringendes Wasser und Kondensat zugleich in Frage kommen.
• Messungen — Materialfeuchte und Oberflächentemperatur messe ich beim Termin. Laufen Messungen über Wochen, etwa mit Raumklima-Datenloggern oder bei Radon, ist das eine Zusatzleistung.
• Labor — Manche Fragen beantwortet erst eine Probe, zum Beispiel eine Salzanalyse bei Ausblühungen oder eine Schimmelprobe. Laboranalysen und Probenentnahmen werden gesondert berechnet.
• Dokumentation — Je mehr Dritte das Ergebnis lesen, desto sorgfältiger muss es begründet sein. Das ist der Unterschied zwischen mündlicher Einschätzung und Gutachten.

Zusatzleistungen kommen nicht überraschend auf die Rechnung. Ob sie nötig sind und was sie kosten, bespreche ich vorher mit Ihnen. Nach dem ersten Kontakt bekommen Sie ein Angebot mit Kostenaufstellung per E-Mail.

Was der Sachverständige vor Ort prüft

Im Preis steckt vor allem Zeit am Schaden. Je nach Fall gehören dazu:

• Gespräch und Sichtprüfung — Ihre Beobachtungen, der betroffene Bereich, angrenzende Räume und die Außenseite des Gebäudes.
• Materialfeuchte — Messreihen in verschiedenen Höhen und Tiefen zeigen, woher die Feuchte kommt: von unten, von außen oder aus der Raumluft.
• Oberflächentemperatur und Raumklima — Sie zeigen, ob an kalten Stellen Tauwasser entstehen kann, also Wasser aus der Raumluft, das sich an kühlen Flächen niederschlägt.
• Rissaufnahme — Breite, Verlauf und die Frage, ob ein Riss beobachtet werden muss.
• Fotodokumentation — die Grundlage für ein späteres Gutachten.

Wie der Termin im Einzelnen abläuft, lesen Sie im Beitrag Ablauf eines Ortstermins: Was Sie erwarten können.

Gutachten und Sanierungskosten im Verhältnis

Ein Gutachten ist eine Ausgabe, die Sie vorher nicht eingeplant hatten. Ich verstehe, dass man sie sich sparen möchte. Lohnend ist der Vergleich mit dem, was danach kommt. Eine Kellerabdichtung, eine Balkonsanierung oder eine Schimmelsanierung kostet in aller Regel deutlich mehr als ein Gutachten. Passt das Verfahren nicht zur Ursache, zahlen Sie im ungünstigsten Fall zweimal: für den ersten Versuch und für die richtige Lösung.

Das Gutachten kann auch zu einem kleineren Ergebnis führen. Manchmal zeigt die Messung, dass ein Keller nicht von außen nass wird, sondern im Sommer Kondensat entsteht. Dann reichen oft Lüften und Nutzung statt einer Abdichtung. Auch diese Entwarnung ist ein Ergebnis. Beispiele, wie es ohne Ursachenklärung schiefgehen kann, zeigt der Beitrag Wenn das Verfahren nicht zur Ursache passt.

Typische Fehlentscheidungen

• Das teuerste Paket „zur Sicherheit“ — Brauchen Sie nur Klarheit für sich selbst, ist ein Gutachten zu viel. Beginnen Sie mit dem Analysetermin.
• Das günstigste Paket, obwohl Streit droht — Eine mündliche Einschätzung hat gegenüber Versicherung, Vermieter oder Käufer wenig Gewicht. Wer später doch etwas Schriftliches braucht, muss den Schaden oft noch einmal aufnehmen lassen, wenn er inzwischen überstrichen ist.
• Die kostenlose Analyse als Ersatz sehen — Eine Schadensanalyse durch einen Sanierungsbetrieb ist ein Vertriebstermin, kein unabhängiges Gutachten. Mehr dazu im Beitrag Gutachter, Handwerker oder kostenlose Analyse: Wer ist wann der Richtige?.
• Erst sanieren, dann fragen — Wer den Sachverständigen erst nach der gescheiterten Sanierung ruft, hat das Geld für den ersten Versuch schon ausgegeben.
• Den Schaden vorher beseitigen — Wer vor dem Termin überstreicht oder trocknet, nimmt mir die Spuren. Das macht die Untersuchung aufwendiger, nicht günstiger.

Wann Sie einen Gutachter brauchen – und wann nicht

Nicht nötig ist ein Sachverständiger bei kleinen Schäden mit klarer Ursache: eine undichte Silikonfuge, ein tropfender Siphon, eine verrutschte Dachpfanne. Hier rufen Sie direkt einen Handwerker und sparen sich das Geld. Eine Entscheidungshilfe für alle typischen Anlässe finden Sie im Leitfaden Wann brauche ich einen Bausachverständigen?

Sinnvoll ist eine unabhängige Untersuchung,

• wenn die Ursache unklar ist — oder der Schaden nach einer Reparatur wiederkommt.
• vor einer größeren Sanierung — damit Sie Angebote auf Grundlage der festgestellten Ursache vergleichen können.
• wenn Dritte beteiligt sind — etwa bei der Versicherung. Siehe Gutachten für die Versicherung.
• vor einem Kauf — mit der Kaufbegleitung. Was Sie bei der Besichtigung prüfen sollten, zeigt Feuchter Keller beim Hauskauf.

Häufige Fragen

Wird der Analysetermin auf das Gutachten angerechnet?

Ja. Beauftragen Sie nach dem Analysetermin ein Gutachten oder ein Sanierungskonzept, rechne ich den Analysetermin an. Sie können also klein anfangen und erst nach dem Termin entscheiden, ob Sie etwas Schriftliches brauchen.

Kommen zu den Paketpreisen noch Kosten dazu?

Anfahrt und MwSt. sind enthalten. Gesondert berechnet werden Zusatzleistungen wie Laboranalysen, Probenentnahmen und Langzeitmessungen. Ob sie in Ihrem Fall nötig sind, bespreche ich vorher mit Ihnen. Die Kosten stehen im Angebot, bevor Sie zusagen.

Was kostet die Kaufbegleitung?

Bei der Kaufbegleitung prüfe ich das Haus auf Schäden am Bau, eine Wertermittlung ist nicht enthalten. Das Ergebnis bekommen Sie wie beim Analysetermin mündlich vor Ort. Einen schriftlichen Bericht können Sie optional für 180 € inkl. MwSt. dazubuchen. Den Gesamtpreis für Ihren Termin nenne ich Ihnen im Angebot.

Kann ich die Kosten von der Steuer absetzen?

Das hängt davon ab, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt ist und wofür das Gutachten dient. Das ist eine Frage für Ihre Steuerberatung, nicht für mich. Bewahren Sie Angebot und Rechnung in jedem Fall auf.

Muss ich vorab bezahlen?

Nein. Sie zahlen nach dem Termin auf Rechnung. Auf Wunsch ist auch Vorkasse möglich.

Sie möchten wissen, welches Paket zu Ihrem Fall passt und was es kostet? Beschreiben Sie kurz, was Sie beobachten. Ich empfehle Ihnen das passende Paket, unverbindlich. Als Eigentümer finden Sie auf der Seite für Privateigentümer einen Überblick, bei Feuchte im Haus auf der Seite Feuchtigkeitsschaden. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen.