Schimmel und Beweislast: Wer muss was beweisen?

Bei Schimmel in einer Mietwohnung steht fast immer dieselbe Frage im Raum: Liegt es am Gebäude oder am Verhalten der Bewohner? Weil beide Seiten die Situation naturgemäß unterschiedlich sehen, kommt es entscheidend darauf an, wer was nachweisen muss.

Die Grundregel: erst das Gebäude, dann das Verhalten

Nach der ständigen Rechtsprechung wird die Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt. Zeigt sich in der Wohnung Schimmel, muss zunächst der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht im Gebäude liegt – also kein Baumangel wie eine Wärmebrücke, eine undichte Stelle oder aufsteigende Feuchte vorliegt. Erst wenn ihm das gelingt, muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.

Was als Baumangel gilt – und was nicht

Der Bundesgerichtshof hat 2018 klargestellt, dass eine Wohnung nicht allein deshalb mangelhaft ist, weil sie Wärmebrücken aufweist, die zur Bauzeit den damaligen Standards entsprachen. Die bloße Gefahr einer Schimmelbildung rechtfertigt danach keine Mietminderung. Gleichzeitig darf vom Mieter nur ein zumutbares Heiz- und Lüftungsverhalten verlangt werden. Wo genau diese Grenze im Einzelfall verläuft, hängt von der Wohnung ab.

Warum ein Gutachten meist den Ausschlag gibt

• Ursachenanalyse — Messungen von Oberflächentemperaturen, Bauteilfeuchte und Raumklima zeigen, ob eine bauliche Ursache vorliegt.
• Bewertung des Nutzerverhaltens — Ob Heizen und Lüften zumutbar ausreichen, lässt sich mit Messdaten über einen längeren Zeitraum beurteilen.
• Neutralität — Ein unabhängiges Gutachten ist für beide Seiten eine sachliche Grundlage und hilft oft, einen Rechtsstreit zu vermeiden.

Für beide Seiten gilt

Früh dokumentieren, den Schaden schriftlich anzeigen und nicht eigenmächtig überstreichen. Wie Mieter richtig dokumentieren, beschreibt der Beitrag Schimmel dokumentieren: So gehen Mieter richtig vor. Grundsätzliches zur Kostenfrage lesen Sie im Beitrag Schimmel in der Mietwohnung: Wer zahlt, wer haftet.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.