Schimmel in der Mietwohnung: Wer zahlt, wer haftet?

Kurz gesagt: Wer bei Schimmel in der Mietwohnung zahlt, hängt davon ab, woher die Feuchte kommt: aus der Bausubstanz, aus dem Wohnverhalten oder aus beidem. Solange das nicht geklärt ist, bleibt jede Schuldzuweisung eine Vermutung. Ein Gutachten schafft die sachliche Grundlage. Ich erstelle es als Privatgutachten für Sie als Auftraggeber, nicht als neutrale Stelle für beide Seiten. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall gehört zu Anwältin, Anwalt oder Mieterverein.

Kaum ein Streitthema zwischen Mieter und Vermieter ist so hartnäckig wie Schimmel. Der Mieter vermutet einen Baumangel, der Vermieter verweist auf falsches Lüften, und ohne objektive Grundlage bewegen sich beide Seiten im Bereich der Vermutung. Das ist ärgerlich, aber lösbar: In den meisten Fällen lässt sich die Ursache mit gezielten Messungen eingrenzen. Dieser Beitrag ordnet die Frage fachlich ein. Er ersetzt keine Rechtsberatung.

Woran Sie es selbst erkennen

Einige Beobachtungen geben erste Hinweise, in welche Richtung die Ursache geht. Ein Beweis sind sie nicht.

• Befall an den kältesten Stellen — Außenecken, Fensterlaibungen (die seitlichen Wandflächen am Fenster), Deckenkanten über der Außenwand oder hinter Möbeln. Das spricht für Kondensation, also Feuchte aus der Raumluft, die sich an kühlen Flächen niederschlägt. Dahinter kann Wohnverhalten stecken, aber ebenso eine Wärmebrücke.
• Wasserränder, Salzkrusten, Feuchte von unten — Das deutet eher auf Feuchte aus der Konstruktion hin, etwa durch eine undichte Fassade, ein Leck oder aufsteigende Feuchte.
• Befall, der nach Regen wächst — ein Hinweis auf eindringendes Wasser von außen.
• Jahreszeitliches Muster — Schimmel, der im Herbst und Winter auftaucht und im Sommer zurückgeht, passt zu Kondensation. Mehr dazu im Beitrag Schimmel in der Heizperiode.
• Nur ein Raum oder die ganze Wohnung — Befall an einer einzelnen Stelle spricht eher für eine bauliche Schwachstelle, Befall in vielen Räumen eher für ein Raumklimaproblem. Auch das ist nur eine Faustregel.

Ursachen und Einordnung: Ursache statt Schuld

Die rechtliche Grundlage in einfachen Worten

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand überlassen und erhalten, der sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Hat die Wohnung einen Mangel, der diese Tauglichkeit mindert, sieht § 536 BGB eine angemessen herabgesetzte Miete vor. Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung bleibt dabei außer Betracht. Der Mieter wiederum muss einen Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Unterlässt er das und kann der Vermieter deshalb nicht rechtzeitig Abhilfe schaffen, drohen dem Mieter Nachteile, bis hin zum Verlust seiner Minderungsrechte und zu Schadensersatz.

Ob eine Minderung im konkreten Fall berechtigt ist und in welcher Höhe, hängt von vielen Umständen ab. Das kann und will ein Bausachverständiger nicht beurteilen. Kürzen Sie die Miete deshalb nicht auf eigene Faust, sondern lassen Sie sich vorher anwaltlich oder beim Mieterverein beraten.

Lüftungsverhalten oder Bausubstanz?

Fachlich hängt alles an der Frage, ob der Schimmel auf einen Baumangel zurückgeht, etwa eine Wärmebrücke, eine undichte Fassade oder eine unzureichende Dämmung, oder auf ein Heiz- und Lüftungsverhalten, das objektiv nicht ausgereicht hat. Zwischen diesen beiden Polen liegt ein großer Graubereich, in dem beides zusammenwirkt. Eine leichte Wärmebrücke fällt jahrelang nicht auf und wird erst zum Problem, wenn ein Schrank davorsteht oder der Raum kaum geheizt wird. Auch neue, dichte Fenster verändern das Raumklima und verlangen ein anderes Lüften.

Im Oberbergischen Kreis und im Bergischen Land kommt die Bauweise hinzu: ältere Häuser mit ungedämmten Außenwänden, Hanglagen mit erdberührten Wänden und verschiefertes Fachwerk, das nachträglich von innen gedämmt wurde. Dort kühlen einzelne Wandbereiche stärker aus als in einem modernen Neubau, und die Grenze zwischen „zumutbar gelüftet“ und „baulich bedingt“ verläuft anders.

Wer was beweisen muss

Wie die Beweislast zwischen Mieter und Vermieter verteilt ist, erklärt der Beitrag Schimmel und Beweislast: Wer muss was beweisen?. Für beide Seiten gilt: Wer früh und sauber dokumentiert, steht später besser da. Eine Anleitung mit Fotos, Raumklima-Aufzeichnung und schriftlicher Anzeige finden Sie im Beitrag Schimmel dokumentieren: So gehen Mieter richtig vor.

Was der Sachverständige vor Ort prüft

Ein Gutachten soll nicht Recht sprechen, sondern die technische Frage beantworten: Woher kommt die Feuchte, und welcher Anteil ist baulich, welcher nutzungsbedingt? Dafür messe ich:

• Oberflächentemperatur — mit Infrarot-Thermometer oder Wärmebildkamera an Ecken, Laibungen und hinter Möbeln. So zeigt sich, ob an der betroffenen Stelle eine konstruktionsbedingte Wärmebrücke vorliegt.
• Feuchte im Bauteil — Messungen in Putz und Mauerwerk an mehreren Punkten und in verschiedenen Höhen. Sie zeigen, ob Feuchte von außen eindringt oder im Raum entsteht.
• Raumklimaprotokoll — Datenlogger zeichnen Temperatur und Luftfeuchte über mehrere Wochen auf. Das zeigt, ob Heizen und Lüften im üblichen Rahmen liegen, und macht Spitzen sichtbar. Worauf es beim Messen ankommt, erklärt der Beitrag Luftfeuchtigkeit in der Wohnung richtig messen.
• Bauteilanalyse — Fensteranschlüsse, Rollladenkästen, Dämmzustand, Fassade und Dach.

Aus der Kombination dieser Werte lässt sich in der Regel eine belastbare Aussage treffen, welcher Anteil baulich und welcher nutzungsbedingt ist und welche Maßnahme wirklich hilft.

Typische Fehlentscheidungen

• Sofort die Schuldfrage stellen — bevor gemessen wurde, führt das fast immer zu verhärteten Fronten.
• Überstreichen oder wegwischen vor der Dokumentation — damit verschwinden genau die Spuren, die später zur Ursachenklärung gebraucht werden.
• Die Anzeige hinauszögern — Mieter, die lange schweigen, riskieren Nachteile. Vermieter, die eine Anzeige liegen lassen, riskieren einen größeren Schaden.
• Die Miete eigenmächtig kürzen — ohne rechtliche Beratung ist das für Mieter riskant.
• Pauschal sanieren — Vermieter, die ohne Ursachenklärung neu streichen oder eine Fassade dämmen, treffen die Ursache oft nicht. Der Schimmel kommt wieder, und der Streit auch.
• Ein einseitiges Gutachten — ein Gutachten mit vorgefasstem Ergebnis überzeugt die andere Seite selten und hilft vor Gericht wenig.

Wann Sie einen Gutachter brauchen – und wann nicht

Eher nicht nötig ist ein Gutachten, wenn der Befall klein und oberflächlich ist, beide Seiten die Ursache übereinstimmend sehen und der Schimmel nach Beseitigung und angepasstem Lüften und Heizen nicht zurückkehrt.

Sinnvoll ist eine fachliche Begutachtung,

• wenn die Ursache strittig ist — und beide Seiten nur mit Vermutungen argumentieren.
• wenn der Schimmel wiederkommt — obwohl gelüftet, geheizt und gereinigt wurde.
• wenn mehrere Räume oder größere Flächen betroffen sind.
• wenn eine Sanierung ansteht — damit der Vermieter gezielt statt pauschal saniert.

Für Mieter ist ein unabhängiges Gutachten oft der Weg aus einer Aussage-gegen-Aussage-Situation. Für Vermieter ist es der beste Schutz vor unberechtigten Vorwürfen und zugleich die Grundlage, einen tatsächlichen Baumangel richtig zu beheben. Wichtig ist, dass die Begutachtung unabhängig erfolgt, also ohne Interesse an einer bestimmten Sanierung, und nachvollziehbar dokumentiert ist, sodass auch die andere Partei und die Hausverwaltung den Befund prüfen können. Hinweise für Ihre Situation finden Sie auf den Seiten für Mieter und für Vermieter. Einen Überblick über Ursachen und Vorgehen gibt der Leitartikel Schimmel in der Wohnung.

Häufige Fragen

Muss ich als Mieter Schimmel melden?

Ja. Nach § 536c BGB müssen Mieter Mängel, die sich während der Mietzeit zeigen, dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Tun Sie das am besten schriftlich, mit Fotos und Datum.

Darf ich die Miete wegen Schimmel mindern?

Das Gesetz sieht bei einem Mangel eine angemessen herabgesetzte Miete vor. Ob das in Ihrem Fall zutrifft und in welcher Höhe, klären Sie bitte vorher mit einer Anwältin, einem Anwalt oder dem Mieterverein.

Wer bezahlt das Gutachten?

Das ist eine rechtliche Frage des Einzelfalls und hängt auch davon ab, was das Gutachten ergibt. Ich erstelle das Gutachten als Privatgutachten für die Seite, die mich beauftragt, also für Mieter oder Vermieter. Eine neutrale Stelle für beide Seiten bin ich dabei nicht, und gerichtlich bestellt bin ich auch nicht.

Kann ein Gutachten auch zeigen, dass beide Seiten beteiligt sind?

Ja, das ist sogar häufig. Die Messungen zeigen, welcher Anteil auf die Bausubstanz und welcher auf das Raumklima zurückgeht. Daraus ergibt sich, welche Maßnahmen auf beiden Seiten sinnvoll sind.

Sie streiten über die Ursache oder möchten es gar nicht erst so weit kommen lassen? Als Bausachverständiger und Fachkraft für Schimmelpilzsanierung kläre ich die Ursache für Sie als Auftraggeber, ob Sie Mieter oder Vermieter sind, im Oberbergischen Kreis und Umgebung. Mehr zu meinem Vorgehen lesen Sie auf der Seite Schimmelschaden. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen.