Mieter meldet Schimmel: Die ersten Schritte für Vermieter

Kurz gesagt: Wenn ein Mieter Schimmel meldet, reagieren Sie am besten ruhig und zeitnah: Eingang bestätigen, die Stelle ansehen, Fotos machen und die Ursache klären, bevor jemand Schuld verteilt oder saniert. Oft reicht eine Klärung vor Ort mit mündlichem Ergebnis. Kommt es zum Streit, braucht es ein Gutachten mit Messwerten.

Eine Schimmelmeldung ist für Vermieter und Hausverwaltungen kein Grund zur Panik. Sie ist der Anfang einer Dokumentation, die beiden Seiten hilft. Ich bin Bausachverständiger und Fachkraft für Schimmelpilzsanierung. Hier erkläre ich, wie Sie die Lage einschätzen, welche Schritte sinnvoll sind und was das Gesetz allgemein regelt. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall gehört zu einer Anwältin oder einem Anwalt, für Vermieter etwa auch zu Haus & Grund.

Mieter meldet Schimmel: Woran Sie die Lage selbst einschätzen

Bitten Sie den Mieter um Fotos und ein paar Angaben. Daraus ergibt sich schon ein erstes Bild:

• Ort: Außenecke, Fensterlaibung, hinter einem Schrank an der Außenwand, im Bad an Fugen oder flächig mitten in einer Wand?
• Größe: ein paar Punkte, eine handtellergroße Stelle oder mehr? Fotos mit Zollstock helfen.
• Jahreszeit: Tritt der Schimmel vor allem in der kalten Jahreszeit auf, spricht das eher für Kondensat an kalten Flächen. Ganzjährige Feuchte deutet eher auf Wasser von außen oder aus einer Leitung.
• Verlauf: Ist die Stelle neu, wächst sie, war sie schon einmal da?
• Begleitzeichen: nasse Fensterscheiben am Morgen, feuchte Tapete, Wasserflecken, muffiger Geruch.

Einen ersten Anhalt gibt der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamts (UBA): Bewachsene Dichtungen in Bädern und an Fensterfugen gelten dort als Normalzustand bzw. geringfügiger Befall. Auch dann sollte die Ursache erkannt und abgestellt werden (UBA-Schimmelleitfaden, S. 112). Wie sich kleiner und großer Befall unterscheiden, steht im Beitrag Kleiner oder großer Schimmelbefall.

Die ersten Schritte

• Eingang bestätigen: kurz und sachlich, mit Datum. Das zeigt dem Mieter, dass die Meldung angekommen ist.
• Termin vereinbaren: Sehen Sie sich die Stelle zeitnah an, selbst oder mit einem Sachverständigen.
• Fotos machen: von der Stelle, aus Abstand und mit Zollstock, dazu die Möblierung davor.
• Raumklima erfragen: Wie wird geheizt und gelüftet, wo wird Wäsche getrocknet, wie viele Personen wohnen dort? Fragen Sie offen, nicht als Vorwurf.
• Fachfirma erst nach der Ursache: Eine Schimmelsanierung ohne geklärte Ursache hält oft nicht. Der UBA-Leitfaden betont, dass ein langfristiger Erfolg nur zu erreichen ist, wenn die Ursachen der erhöhten Feuchte gefunden und beseitigt werden (S. 28).

Was das Gesetz allgemein regelt

Für das Mietverhältnis gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). In eigenen Worten und nur zur Einordnung:

• § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.
• § 536c BGB: Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt er das, kann er unter Umständen für den daraus entstehenden Schaden haften.
• Minderung: Ob und in welchem Umfang ein Mangel die Miete mindert, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls.

Wer was beweisen muss, wenn Mieter und Vermieter über die Ursache streiten, erkläre ich im Beitrag Schimmel und Beweislast. Wer am Ende die Kosten trägt, steht im Beitrag Schimmel in der Mietwohnung: Wer zahlt.

Ursachen und Einordnung: Bausubstanz oder Nutzung

Der UBA-Leitfaden unterscheidet bauliche Ursachen, die Nutzung und sonstige Einflüsse und weist darauf hin, dass oft mehrere zusammenwirken (S. 47). In der Praxis heißt das:

• Wärmebrücke: eine Stelle, die kälter ist als die Wand daneben, etwa an Außenecken, Rollladenkästen oder Fensterstürzen. Dort schlägt sich Feuchte aus der Raumluft nieder.
• Feuchte von außen: Regen über Risse oder Anschlüsse, Feuchte aus dem Erdreich im Erdgeschoss oder Souterrain, bei Häusern am Hang im Oberbergischen oft an der Bergseite.
• Leitungswasser: eine undichte Leitung in der Wand oder in der Wohnung darüber.
• Lüften und Heizen: Viel Feuchte in der Raumluft und zu wenig Luftwechsel, etwa beim Wäschetrocknen in der Wohnung.
• Möbel an der Außenwand: Ein Schrank direkt an einer kalten Außenwand lässt die Fläche dahinter auskühlen. Mehr dazu im Beitrag Möbel an der Außenwand.

Häufig kommt beides zusammen, eine etwas kühle Ecke und eine Nutzung, die mehr Feuchte erzeugt. Dann hilft es wenig, nur einer Seite die Verantwortung zuzuschreiben.

Was ich vor Ort prüfe

Der UBA-Leitfaden nennt die sorgfältige Ortsbegehung durch Fachleute als Basis der Bewertung und verlangt, die Untersuchung ergebnisoffen zu führen (S. 90). So gehe ich vor:

• Oberflächentemperatur: an der befallenen Stelle und daneben. So sehe ich, ob die Stelle kalt genug für Kondensat ist.
• Materialfeuchte: mit einem kapazitiven Messverfahren in der Wand. Das zeigt, ob Feuchte im Bauteil steckt, die nicht aus der Raumluft kommt.
• Raumklima: Temperatur und Luftfeuchte zum Zeitpunkt des Termins.
• Bauteil und Umgebung: Außenwand, Fensteranschlüsse, Möblierung, Lage im Gebäude.

Der Analysetermin kostet ab 510 € inkl. MwSt. und Anfahrt und dauert 1–4 Stunden, das Ergebnis bespreche ich mündlich vor Ort. In Nümbrecht und Umgebung sind kurzfristige Termine in der Regel möglich. Eine Einzelmessung zeigt einen Moment. Streiten die Parteien darüber, wie geheizt und gelüftet wird, kann eine Messreihe mit Datenloggern mehr zeigen. Sie läuft meist 6 bis 12 Wochen. Als eigener Termin kostet sie 890 € inkl. MwSt., mit Aufstellen und Abholen der Datenlogger, Auswertung und Bericht. Wie das abläuft, beschreibe ich im Beitrag Raumklima-Datenlogger: Was eine Messung über mehrere Wochen zeigt.

Typische Fehlentscheidungen

• Sofort falsches Lüften unterstellen: Das verhärtet die Fronten, und eine bauliche Ursache bleibt unentdeckt.
• Überstreichen lassen: Farbe verdeckt den Befall für eine Weile, die Ursache bleibt.
• Sanierung ohne Ursache: Die Fachfirma entfernt den Schimmel, und im nächsten Winter ist er wieder da.
• Keine Dokumentation: Ohne Fotos, Datum und Messwerte lässt sich später kaum nachvollziehen, wie es angefangen hat.

Wann Sie einen Gutachter brauchen und wann nicht

Eher nicht nötig ist ein Sachverständiger bei einer bewachsenen Silikonfuge im Bad oder einem kleinen Fleck, der nach einem Gespräch über Heizen, Lüften und Möbelabstand nicht wiederkommt. Das sage ich offen.

Sinnvoll ist eine Messung, wenn der Schimmel wiederkommt, größer wird, an mehreren Stellen auftritt oder Mieter und Vermieter die Ursache unterschiedlich sehen. Kommt es zum Streit, erstelle ich ein Gutachten ab 1.370 € inkl. MwSt. und Anfahrt mit Fotos und Messwerten. Es ist ein Privatgutachten für den Auftraggeber, nicht für beide Seiten. Den Analysetermin rechne ich dabei an. Was Vermieter von mir erwarten können, steht auf der Seite für Vermieter, für Verwaltungen auf der Seite für Hausverwaltungen.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Ursachenklärung?

Beauftragt und bezahlt wird sie zunächst von dem, der den Auftrag erteilt. Ob die Kosten später von der anderen Seite zu tragen sind, hängt vom Ergebnis und vom Einzelfall ab. Das klären Sie mit einer Anwältin, einem Anwalt oder Haus & Grund.

Kann ich den Mieter zum Lüften verpflichten?

Sie können Hinweise zum Heizen und Lüften geben und sie schriftlich festhalten. Was rechtlich verlangt werden kann, ist eine Frage für die anwaltliche Beratung. Sachlich hilft es mehr, zuerst zu messen: Liegt die Ursache im Bauteil, ändert ein Lüftungshinweis nichts.

Muss ein Gutachten von beiden Seiten beauftragt werden?

Nein. Ich erstelle das Gutachten für den, der mich beauftragt. Es bleibt sachlich und nachvollziehbar, ist aber keine neutrale Stelle für beide Seiten.

Ist Schimmel gefährlich für die Bewohner?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Gesundheitliche Fragen gehören zu einer Ärztin oder einem Arzt. Meine Aufgabe ist es, die Ursache zu finden, damit der Schimmel nicht wiederkommt.

Ihr Mieter hat Schimmel gemeldet, und Sie wollen die Ursache sauber klären? Schreiben Sie mir kurz, wo die Stelle sitzt, gern mit den Fotos des Mieters. Von meinem Büro in Nümbrecht aus bin ich im Oberbergischen Kreis und Umgebung unterwegs. Wie ich bei Schimmel vorgehe, lesen Sie auf der Seite Schimmelschaden, den Überblick im Ratgeber Schimmel in der Wohnung. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen. Termin anfragen