Öffentliche Gebäude: Was Kommunen vor einer Sanierung klären sollten

Kurz gesagt: Bevor eine Kommune ein Schulgebäude, eine Turnhalle oder ein Rathaus saniert, sollte die Ursache des Schadens feststehen. Erst dann lässt sich sagen, welche Maßnahme nötig ist, wie dringend sie ist und was in die Ausschreibung gehört. Ein unabhängiger Befund gibt Verwaltung, Rat und Vergabestelle dafür eine nachvollziehbare Grundlage.

Feuchte Kellerwände im Rathaus, Schimmel in einer Kita-Gruppe, Abplatzungen im Parkhaus, Wasser in der Turnhalle nach dem letzten Starkregen: Für Sie als Gebäudemanagement, Hochbauamt oder Schulträger sind das keine Einzelfälle, sondern Alltag. Die meisten dieser Schäden lassen sich gut erklären und gezielt beheben. Schwierig wird es meist erst, wenn die Sanierung vor der Ursachenklärung beginnt.

In diesem Ratgeber zeige ich, welche Anlässe in Kommunen typisch sind, welche Fragen Sie vor einer Sanierung klären sollten und wann ein Bausachverständiger hilft. Ich bin Bausachverständiger und Fachkraft für Schimmelpilzsanierung mit Büro in Nümbrecht und arbeite im Oberbergischen Kreis und in den angrenzenden Regionen.

Woran Sie erkennen, dass vor der Sanierung eine Untersuchung sinnvoll ist

Nicht jeder Schaden an einem öffentlichen Gebäude braucht ein Gutachten. Gehen Sie diese Punkte durch. Je mehr davon zutreffen, desto eher lohnt sich eine Untersuchung vor dem nächsten Schritt:

• Die Ursache ist unklar: Der Hausmeister sieht den Schaden, aber niemand kann sicher sagen, woher er kommt.
• Der Schaden kommt wieder: Die Stelle wurde schon gestrichen, verputzt oder getrocknet, und nach einigen Monaten zeigt sie sich erneut.
• Es gibt Beschwerden: Eltern, Lehrkräfte oder Beschäftigte melden Geruch, Flecken oder Unwohlsein, und Sie brauchen eine sachliche Einordnung.
• Eine Entscheidung steht an: Der Haushalt wird aufgestellt, der Fachausschuss tagt oder eine Ausschreibung soll vorbereitet werden.
• Die Angebote gehen weit auseinander: Zwei Fachbetriebe schlagen unterschiedliche Verfahren vor, und keiner begründet nachvollziehbar, warum.
• Dritte sind betroffen: Eine kommunale Baustelle liegt neben Wohnhäusern, oder ein Schaden muss gegenüber einer Versicherung dokumentiert werden.
• Räume werden anders genutzt: Ein Kellerraum soll Büro, Werkraum oder Archiv werden, und niemand weiß, wie es um Feuchte oder Radon steht.

Typische Anlässe in Kommunen und wie ich sie einordne

Zu jedem dieser Anlässe gibt es in dieser Serie einen eigenen Beitrag.

Schimmel in Schule, Kita oder Turnhalle

Schimmel in Räumen, in denen Kinder den Tag verbringen, sorgt verständlicherweise schnell für Unruhe. Fachlich ist er fast immer ein Feuchteproblem: Kondensat an kalten Bauteilen, Feuchte aus dem Mauerwerk oder ein Leck. Für Sie als Träger zählt, den Befall sachlich einzuordnen und die Ursache zu klären. Wie Sie vorgehen und was Sie Eltern sagen können, lesen Sie im Beitrag Schimmel in Schule oder Kita. Duschen und Umkleiden haben eigene Regeln, dazu der Beitrag Turnhalle und Umkleiden.

Feuchte Keller und Sockel

Keller älterer Schulen, Rathäuser und Feuerwehrhäuser wurden oft nicht als Aufenthaltsräume geplant, dienen heute aber als Archiv, Werkraum oder Technikraum. In Hanglagen, wie sie im Oberbergischen Kreis und im Bergischen Land häufig sind, drückt Wasser zudem von der Bergseite gegen die Wand. Ob aufsteigende Feuchte, seitlich eindringendes Wasser, Kondensat oder Salze die Ursache sind, entscheidet über das richtige Verfahren. Mehr dazu im Beitrag Feuchter Keller in Schule oder Rathaus.

Schäden nach Starkregen

Nach einem Unwetter muss es schnell gehen, und gleichzeitig will die Versicherung wissen, was passiert ist. Wer vor der Trocknung fotografiert, misst und den Eintrittsweg festhält, hat später deutlich weniger Diskussionen. Wie das geht, steht im Beitrag Nach Starkregen: Schäden belastbar dokumentieren.

Parkhaus und Tiefgarage

Tausalz, das Fahrzeuge im Winter hereintragen, und die Karbonatisierung, also der langsame Verlust des natürlichen Rostschutzes im Beton, greifen die Bewehrung an. Sichtbar wird das oft erst durch Rostfahnen oder Abplatzungen. Wann bei einem kommunalen Parkhaus ein Gutachten fällig ist, lesen Sie im Beitrag Parkhaus und Tiefgarage der Kommune. Die Grundlagen finden Sie auch auf der Seite Tiefgaragensanierung.

Radon an Arbeitsplätzen

Radon ist ein natürliches radioaktives Gas aus dem Boden. Für Arbeitsplätze legt das Strahlenschutzgesetz einen Referenzwert von 300 Becquerel je Kubikmeter im Jahresmittel fest (§ 126 StrlSchG). Ein Referenzwert ist kein Grenzwert, sondern ein Maßstab dafür, ab wann Schutzmaßnahmen angezeigt sind. Betroffen sind vor allem Arbeitsplätze im Keller und im Erdgeschoss. Was in NRW gilt, erkläre ich im Beitrag Radon an Arbeitsplätzen in öffentlichen Gebäuden. Grundlagen finden Sie auf der Seite Radon.

Straßen- und Kanalbau neben Wohnhäusern

Nach Straßen- oder Kanalbau melden sich manchmal Anlieger mit Rissen. Ob die schon vorher da waren, lässt sich im Nachhinein kaum klären. Eine Beweissicherung vor Baubeginn hält den Zustand mit Datum fest. Wie das abläuft und wo die Grenzen liegen, lesen Sie im Beitrag Beweissicherung vor Straßen- und Kanalbau und im Ratgeber Beweissicherung am Haus.

Ausschreibung und Vergabe

Eine Sanierung ist nur so gut wie ihre Leistungsbeschreibung. Steht darin ein Verfahren, das nicht zur Ursache passt, bekommen Sie genau dieses Verfahren, sauber ausgeführt und trotzdem wirkungslos. Warum die Voruntersuchung ins Leistungsverzeichnis gehört, steht im Beitrag Leistungsverzeichnis für die Feuchtesanierung. Was die Vergabestelle beim Beauftragen eines Gutachters beachten sollte, lesen Sie im Beitrag Gutachterleistung vergeben.

Fünf Fragen, die Sie vor einer Sanierung klären sollten

Ob Schule, Kita oder Rathaus: Diese fünf Fragen sollten beantwortet sein, bevor Geld in eine Maßnahme fließt.

• Was ist die Ursache? Nicht das Schadensbild entscheidet über die Sanierung, sondern die Ursache dahinter. Ein feuchter Fleck kann von außen kommen, aus der Raumluft oder aus einer Leitung.
• Wie groß ist der Schaden wirklich? Messungen zeigen, wie weit die Feuchte reicht oder wie tief Chloride in den Beton eingedrungen sind. Oft ist es mehr, manchmal weniger, als man sieht.
• Wie dringend ist es? Manches muss vor dem nächsten Winter erledigt sein, anderes kann in den nächsten Haushalt. Eine ehrliche Einordnung hilft, die Mittel richtig zu verteilen.
• Welche Varianten gibt es? Häufig führen mehrere Wege zum Ziel, mit unterschiedlichen Kosten, Bauzeiten und Einschränkungen für den Betrieb.
• Wie wird dokumentiert? Verwaltung, Gremien, Versicherung und später die Abnahme brauchen nachvollziehbare Unterlagen: Fotos, Messwerte, Messpunkte und eine verständliche Begründung.

Was ich vor Ort prüfe

Was ich messe, richtet sich nach der Frage:

• Materialfeuchte: Ich messe die Feuchte im Mauerwerk, im Putz oder im Estrich an festgelegten Punkten. So zeigt sich, wo die Feuchte sitzt und wie sie verteilt ist. Mehr zur Feuchtemessung im Mauerwerk.
• Oberflächentemperatur und Raumklima: Kalte Wandbereiche, Wärmebrücken und eine hohe Luftfeuchte erklären viele Schimmelfälle. Bei wechselnder Nutzung, etwa in Klassenräumen oder Umkleiden, zeichne ich das Raumklima über mehrere Wochen auf.
• Proben und Labor: Salze im Mauerwerk, Schimmelproben oder Bohrmehl aus dem Beton werte ich im Labor aus, wenn die Frage es erfordert. Das bespreche ich vorher mit Ihnen.
• Risse: Ich nehme Verlauf und Breite auf und setze bei Bedarf Messmarken, um zu sehen, ob sich ein Riss verändert.
• Beton: In Parkhäusern und Tiefgaragen geht es um Karbonatisierungstiefe, Chloridgehalt und Betondeckung, also die Frage, wie gut die Bewehrung noch geschützt ist.
• Radon: Eine Langzeitmessung dauert drei bis neun Monate und zeigt den Mittelwert über die Heizperiode hinweg.

Laboranalysen, Probenentnahmen und Langzeitmessungen berechne ich gesondert und bespreche sie vorher mit Ihnen. Den Ablauf eines Termins beschreibe ich im Beitrag Ablauf eines Ortstermins.

Welche Leistung zu welcher Frage passt

Welche Leistung passt, hängt davon ab, was Sie am Ende in der Hand haben müssen:

• Analysetermin: Für die Frage, woher ein Schaden kommt und wie ernst er ist. Ich messe vor Ort und erkläre Ihnen das Ergebnis mündlich, mit einer klaren Empfehlung. Beauftragen Sie danach ein Gutachten oder ein Sanierungskonzept, wird der Analysetermin angerechnet. Zum Analysetermin
• Gutachten: Wenn das Ergebnis schriftlich vorliegen muss, etwa für den Fachausschuss, den Haushalt oder die Versicherung. Befund, Ursache und Empfehlung sind nachvollziehbar dokumentiert. Zum Gutachten
• Sanierungskonzept: Wenn feststeht, dass saniert werden muss. Es enthält das Gutachten und herstellerneutrale Empfehlungen zu Maßnahmen und Materialien, mit denen Sie Angebote von Fachbetrieben einordnen können. Zum Sanierungskonzept
• Ausschreibungsunterlagen: Auf Wunsch erstelle ich die Leistungsbeschreibung bzw. das Leistungsverzeichnis für die Sanierung. Grundlage ist die festgestellte Ursache, nicht ein bestimmtes Produkt.
• Beweissicherung: Vor einer kommunalen Maßnahme halte ich den Zustand von Gebäuden mit Datum fest. Das ist ein Privatgutachten für die Kommune als Auftraggeberin. Zur Beweissicherung
• Radonmessung: Für Arbeitsplätze und Aufenthaltsräume im Keller und Erdgeschoss, mit Aufstellen, Abholen, Auswertung und einer Begehung mit Maßnahmenempfehlung. Zur Radonmessung
• Langzeitmessungen, Probenentnahme und Labor: Wenn ein einzelner Termin nicht reicht, etwa für das Raumklima über mehrere Wochen oder die Salzbelastung einer Wand. Zu den Langzeitmessungen

Die aktuellen Konditionen finden Sie unter Preise. Für eine Anfrage reicht eine kurze Beschreibung von Gebäude, Schaden und Anlass über die Seite Kontakt. Welche Unterlagen Ihre Vergabestelle für die Beauftragung braucht, stimme ich gern mit Ihnen ab.

Typische Fehlentscheidungen

Bei öffentlichen Gebäuden wiegen diese Fehler schwer, weil Haushaltsmittel gebunden sind und Räume oft lange gesperrt bleiben:

• Ausschreiben vor der Ursache: Die Leistungsbeschreibung steht, bevor jemand gemessen hat. Dann wird ausgeschrieben, was üblich ist, nicht was nötig ist.
• Nur das Symptom beseitigen: Schimmel wird entfernt, die Wand neu gestrichen, und im nächsten Winter beginnt alles von vorn.
• Die Diagnose dem Anbieter überlassen: Eine Analyse durch einen ausführenden Betrieb kann hilfreich sein. Sie ist aber Teil eines Angebots und keine unabhängige Bewertung.
• Nach Starkregen zu früh rückbauen: Durchnässte Materialien werden entsorgt, bevor Umfang und Eintrittsweg dokumentiert sind.
• Den Rat mit Fachbegriffen allein lassen: Ein Befund, den niemand im Ausschuss versteht, führt zu Vertagung statt zu Entscheidung.

Warum ein Verfahren, das nicht zur Ursache passt, so häufig scheitert, erkläre ich im Beitrag Wenn das Verfahren nicht zur Ursache passt.

Wann Sie einen Gutachter brauchen und wann nicht

Ein Gutachter ist sinnvoll, wenn die Ursache unklar ist, eine größere Summe im Raum steht, Gremien eine Entscheidungsgrundlage brauchen, Dritte beteiligt sind oder eine frühere Sanierung nicht gehalten hat.

Sie brauchen keinen Gutachter, wenn die Ursache offen liegt und der Schaden klein ist. Eine verstopfte Rinne, eine gerissene Fuge in der Dusche oder eine defekte Regenfallrohrverbindung behebt der Fachbetrieb. Auch das sage ich offen: Entwarnung ist ein Ergebnis und kein verlorener Auftrag.

Wie Sie diese Frage allgemein entscheiden, beschreibe ich im Ratgeber Wann brauche ich einen Bausachverständigen?. Mehr zu nassen Wänden und Kellern finden Sie auf der Seite Feuchtigkeitsschaden, zu Schimmel auf der Seite Schimmelschaden.

Was ich nicht mache

Zu einem ehrlichen Befund gehört, die eigenen Grenzen zu nennen:

• Keine gerichtliche Bestellung: Ich bin freier Sachverständiger. Meine Gutachten sind Privatgutachten für Sie als Auftraggeber.
• Keine anerkannte Stelle für Radon: Ich bin keine vom Bundesamt für Strahlenschutz anerkannte Stelle nach § 155 StrlSchV. Wo eine Messung durch eine solche Stelle vorgeschrieben ist, sage ich Ihnen das.
• Keine Erschütterungsmessungen und keine Statik: Geht es um Erschütterungen oder um die Tragfähigkeit, ist ein entsprechender Fachplaner gefragt.
• Keine Rechtsberatung: Fragen zu Haftung, Vergaberecht oder Ansprüchen klären Sie mit Ihrem Rechtsamt oder einer Anwältin bzw. einem Anwalt.

Die Themen dieser Serie im Überblick

Jeder Beitrag vertieft einen Anlass aus diesem Ratgeber:

• Schimmel in Schule oder Kita: Was der Träger sofort tun kann, wie er den Befall einordnet und wie er mit Eltern kommuniziert.
• Radon an Arbeitsplätzen in öffentlichen Gebäuden: Was das Strahlenschutzgesetz für Arbeitsplätze vorsieht und was das für Gebäude in NRW bedeutet.
• Beweissicherung vor Straßen- und Kanalbau: Wie die Kommune den Zustand der Anliegergebäude vor Baubeginn festhält.
• Feuchter Keller in Schule oder Rathaus: Warum die Ursachenklärung vor der Ausschreibung kommt.
• Leistungsverzeichnis für die Feuchtesanierung: Warum die Voruntersuchung zu Feuchte und Salzen in die Ausschreibungsunterlagen gehört.
• Gutachterleistung vergeben: Was die Vergabestelle zum Leistungsbild, zur Unabhängigkeit und zur Dokumentation wissen sollte.
• Turnhalle und Umkleiden: Warum Duschen und Nebenräume besonders anfällig sind und wie eine Messung über Wochen hilft.
• Parkhaus und Tiefgarage der Kommune: Wann Chloride und Karbonatisierung ein Gutachten nötig machen.
• Nach Starkregen: Wie Sie Schäden an öffentlichen Gebäuden belastbar dokumentieren, bevor getrocknet wird.

Häufige Fragen

Arbeiten Sie auch für Städte und Gemeinden?

Ja. Für Kommunen, Schulträger und andere öffentliche Auftraggeber biete ich dieselben Leistungen an wie für private Auftraggeber, dazu auf Wunsch die Erstellung von Ausschreibungsunterlagen. Mein Büro liegt in Nümbrecht. Ich arbeite im Umkreis von etwa einer Stunde Fahrzeit, also im Oberbergischen Kreis und in den angrenzenden Regionen.

Ist Ihr Gutachten neutral?

Ich verdiene nicht an der Sanierung und vertrete keine Methode und kein Produkt. Mein Gutachten ist aber ein Privatgutachten für Sie als Auftraggeber. Ich bin nicht gerichtlich bestellt und bei einer Beweissicherung keine Stelle, die für beide Seiten tätig ist.

Wie schnell können Sie kommen?

Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung. Der Vor-Ort-Termin findet in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen statt und dauert je nach Gebäude und Frage 1–4 Stunden. Ein schriftliches Gutachten liegt meist 1–2 Wochen nach dem Termin vor.

Können Sie das Ergebnis im Ausschuss erklären?

Mein Ziel ist ein Befund, den auch Nichtfachleute verstehen: Ursache, Dringlichkeit und Varianten in klaren Worten. Ob ein Termin im Gremium sinnvoll ist, besprechen Sie am besten bei der Anfrage mit mir.

Sie haben einen Schaden an einem öffentlichen Gebäude oder bereiten eine Sanierung vor? Schreiben Sie mir kurz, um welches Gebäude es geht und was Sie klären möchten. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen. Erreichbar bin ich montags bis freitags von 10 bis 16 Uhr. Termin anfragen

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Vergabeberatung.