Blog · ca. 7 Minuten · September 22, 2026
Für Vergabestellen und Hochbauämter: Was ein Leistungsbild für Sachverständige enthalten sollte, wie Sie Angebote vergleichbar machen und was zur Neutralität gehört.
Kurz gesagt: Eine Gutachterleistung lässt sich nur dann fair vergleichen und sauber vergeben, wenn vorher feststeht, welche Frage das Gutachten beantworten soll, welche Gebäudeteile untersucht werden, welche Messungen und Proben dazugehören und in welcher Form das Ergebnis vorliegen muss. Je klarer dieses Leistungsbild, desto vergleichbarer die Angebote und desto belastbarer der Befund für Rat und Ausschuss.
Stellen Sie sich eine Bedarfsmeldung vor, die nur aus einem Satz besteht: Feuchtigkeit im Keller der Grundschule, bitte einen Gutachter beauftragen. Die Angebote darauf reichen vom kurzen Rundgang bis zu Bohrungen, Laboranalysen und Sanierungsvarianten. Vergleichen lässt sich das kaum.
Dieser Beitrag richtet sich an Vergabestellen, Hochbauämter und das Gebäudemanagement. Er erklärt, was ein Leistungsbild für Sachverständigenleistungen enthalten sollte und worauf es bei der Unabhängigkeit ankommt.
Trifft einer dieser Punkte auf Ihre Anfrage zu, werden die Angebote schwer vergleichbar:
Ein Gutachten ist keine Ware von der Stange. Sein Umfang hängt vom Schaden, vom Gebäude und vom Zweck ab. Ein feuchter Kellerraum lässt sich vielleicht bei einer Begehung einordnen, ein Schimmelverdacht in mehreren Klassenräumen braucht unter Umständen Raumklimamessungen über Wochen. Ohne Leistungsbild treffen die Bieter diese Entscheidung.
Die Unterschwellenvergabeordnung des Bundes (UVgO) enthält in § 23 einen Gedanken, der für jede Leistungsbeschreibung taugt: Der Auftragsgegenstand soll so eindeutig und erschöpfend wie möglich beschrieben sein, dass alle Unternehmen ihn gleich verstehen und die Angebote vergleichbar werden. Für Leistungen, die im Rahmen einer freiberuflichen Tätigkeit erbracht werden, sieht § 50 UVgO eine Sonderregel vor. Sie sind grundsätzlich im Wettbewerb zu vergeben, mit so viel Wettbewerb, wie es die Natur des Geschäfts oder die besonderen Umstände zulassen. Ob eine Sachverständigenleistung im Einzelfall darunter fällt, beurteilt Ihre Vergabestelle.
Für Gemeinden in Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2026 § 75a der Gemeindeordnung (GO NRW). Danach gestaltet die Gemeinde ihre Vergaben wirtschaftlich, effizient und sparsam und beachtet die Grundsätze von Gleichbehandlung und Transparenz, ausdrücklich auch unterhalb der EU-Schwellenwerte. Regeln, die die Durchführung von Vergaben einschränken, darf sie nur per Satzung erlassen. Die UVgO ist für Gemeinden in NRW seitdem nicht mehr verbindlich vorgegeben. Manche Kommunen erklären sie in ihrer Vergabesatzung aber weiter für anwendbar. Welche Verfahren und Wertgrenzen in Ihrem Haus gelten, ergibt sich also aus Ihrer eigenen Vergabesatzung oder Dienstanweisung.
Damit Sie Angebote einordnen können, hilft ein Blick auf die Arbeitsschritte. Bei einem Feuchtigkeitsschaden oder einem Schimmelverdacht gehören zu meinem Vorgehen typischerweise:
Welche Schritte nötig sind, zeigt sich oft erst bei der ersten Begehung. Deshalb ist ein gestuftes Leistungsbild sinnvoll: zuerst eine Begehung mit Messungen, danach bei Bedarf das schriftliche Gutachten und erst dann das Sanierungskonzept. Bei mir entspricht das dem Analysetermin, dem Gutachten und dem Sanierungskonzept. Der Analysetermin wird auf die weiteren Pakete angerechnet.
Wer die Ursache feststellt, sollte nicht derjenige sein, der anschließend die Sanierung verkauft. Die UVgO behandelt diesen Gedanken an zwei Stellen. § 4 regelt Interessenkonflikte von Personen, die auf Seiten des Auftraggebers am Verfahren mitwirken. § 5 betrifft Unternehmen, die den Auftraggeber bei der Vorbereitung eines Vergabeverfahrens beraten haben: Der Auftraggeber muss dann dafür sorgen, dass der Wettbewerb durch deren Teilnahme nicht verzerrt wird.
Praktisch heißt das: Fragen Sie im Angebot ab, ob der Bieter selbst Sanierungen ausführt, Verfahren vertreibt oder mit ausführenden Firmen wirtschaftlich verbunden ist. Ich führe keine Sanierungen aus. Meine Empfehlungen sind herstellerneutral, die Umsetzung übernehmen Fachbetriebe Ihrer Wahl.
Ebenso wichtig ist die Dokumentation. § 6 UVgO verlangt, das Vergabeverfahren fortlaufend in Textform festzuhalten, einschließlich der Begründung einzelner Entscheidungen. Auch wo die UVgO nicht mehr verbindlich gilt, macht eine solche Dokumentation Ihre Entscheidung später nachvollziehbar. Ein schriftliches Leistungsbild erleichtert das, und ein Gutachten mit nachvollziehbaren Messwerten hilft später, die Sanierung vor dem Rat zu begründen.
Ein Gutachten lohnt sich, wenn die Ursache unklar ist, eine Sanierung mit nennenswertem Haushaltsansatz bevorsteht, Dritte beteiligt sind, etwa Eltern, Personalrat oder Versicherung, oder wenn Sie eine Ausschreibung auf eine belastbare Grundlage stellen wollen. Vor kommunalen Baumaßnahmen hilft eine Beweissicherung vor Straßen- und Kanalbau. Wenn der Keller betroffen ist, lesen Sie auch Feuchter Keller in Schule oder Rathaus.
Nicht nötig ist ein Gutachten, wenn die Ursache offensichtlich und eng begrenzt ist: eine übergelaufene Dachrinne, ein verstopfter Ablauf, eine undichte Armatur. Dann reicht in der Regel der Fachbetrieb. Im Zweifel klärt ein Analysetermin, ob mehr nötig ist.
Das hängt von Ihrer Vergabesatzung oder Dienstanweisung und vom geschätzten Auftragswert ab. Für Gemeinden in NRW gelten seit 2026 die allgemeinen Grundsätze des § 75a GO NRW. Die Entscheidung im Einzelfall trifft Ihre Vergabestelle, bei Unsicherheit mit Ihrem Rechtsamt.
Das richtet sich nach dem Leistungsbild: Anzahl der Räume, Messungen, Proben und Form des Ergebnisses. Die Ab-Preise meiner Pakete finden Sie unter Preise. Senden Sie mir Ihr Leistungsbild über die Kontaktseite, dann bespreche ich mit Ihnen, welche Bausteine Ihre Frage beantworten.
Ja. Auf Grundlage der Voruntersuchung erstelle ich Ausschreibungsunterlagen wie Leistungsbeschreibung und Leistungsverzeichnis. Da ich keine Sanierungen ausführe, biete ich auf die Ausführung selbst nicht mit.
Mein Gutachten ist ein Privatgutachten für Sie als Auftraggeberin. Ich bin nicht gerichtlich bestellt. Ob und wie Sie es in einem Verfahren nutzen, klären Sie bitte mit Ihrem Rechtsamt oder Ihrer Anwältin.
Sie bereiten die Vergabe einer Gutachterleistung vor und möchten das Leistungsbild vorher fachlich abstimmen? Als Bausachverständiger und Fachkraft für Schimmelpilzsanierung untersuche ich öffentliche Gebäude unabhängig von Sanierungsfirmen, von meinem Büro in Nümbrecht aus im Umkreis von etwa einer Stunde Fahrzeit. Einen Überblick über alle Anlässe finden Sie im Ratgeber Öffentliche Gebäude untersuchen lassen. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Wochen. Erreichbar bin ich montags bis freitags von 10 bis 16 Uhr. Anfrage senden
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick über allgemeine Grundsätze und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die für Ihre Kommune geltenden Vorschriften und Ihre eigene Vergabesatzung.
Beschreiben Sie kurz, was Sie beobachten, oder rufen Sie mich an. Ich melde mich werktags innerhalb von 24 Stunden und bespreche die nächsten Schritte.
Die Anfrage ist unverbindlich.
Nasse Wände, feuchter Keller, Salzränder am Putz:
Ich messe und unterscheide, ob Feuchte aufsteigt, von außen eindringt oder als Kondensat entsteht. Davon hängt ab, welche Sanierung überhaupt hilft.
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Nicht jeder Riss ist gefährlich. Ich bewerte Verlauf und Breite und sage Ihnen, ob der Riss nur optisch stört, beobachtet werden sollte oder ein Statiker ihn prüfen muss.
Radon ist ein radioaktives Gas, das man weder sieht noch riecht.
Ich messe die Belastung in Ihren Räumen, vergleiche sie mit dem gesetzlichen Referenzwert von 300 Bq/m³ und sage Ihnen, ob Maßnahmen nötig sind.
Schimmel ist meist nur das Symptom. Ich kläre, ob Feuchtigkeit von außen, eine Wärmebrücke oder das Lüften dahintersteckt, damit er nach dem Entfernen nicht wiederkommt.
Abplatzungen, Rostfahnen, freiliegende Bewehrung:
Ich beurteile, wie weit die Korrosion fortgeschritten ist und welche Instandsetzung die Bausubstanz dauerhaft sichert.
Ein feuchter Keller hat selten nur eine Ursache. Ich prüfe Abdichtung, Wände und Nutzung und zeige Ihnen, welche Maßnahme zu Ihrem Keller passt und welche Sie sich sparen können.
Streusalz, undichte Fugen, Risse in der Bodenplatte: Ich untersuche Ihre Tiefgarage. Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen erhalten eine belastbare Grundlage für Beschluss und Sanierung.
Feuchte Flecken unter der Platte, lose Fliesen, rostiges Geländer: Ich prüfe Abdichtung, Gefälle und Anschlüsse und sage Ihnen, ob eine Reparatur reicht oder der Aufbau erneuert werden muss.
BauReport ist ein Sachverständigenbüro für Schäden an Gebäuden mit Sitz in Nümbrecht.
Ich kläre Ursachen und zeige Ihnen, welche Schritte sinnvoll sind.
