Parkhaus und Tiefgarage der Kommune: Wann ein Gutachten fällig ist

Kurz gesagt: Ein Gutachten für das kommunale Parkhaus oder die Tiefgarage ist fällig, sobald Rostfahnen, Abplatzungen, hohl klingende Stellen, Wasser von der Decke oder sich verändernde Risse an Stützen auftreten, und immer dann, wenn eine Instandsetzung, ein Haushaltsansatz oder eine Ausschreibung vorbereitet wird. Viele dieser Schäden betreffen zunächst die Dauerhaftigkeit des Betons und noch nicht die Standsicherheit. Wie weit sie fortgeschritten sind, zeigen erst Messungen von Karbonatisierungstiefe, Chloridgehalt und Betondeckung.

Ob Parkhaus am Bahnhof, Tiefgarage unter dem Rathaus oder Parkdeck an der Stadthalle: Diese Bauwerke altern meist unauffällig. Wo im Winter gestreut wird, tragen Fahrzeuge salzhaltiges Schmelzwasser hinein, und der Schaden entwickelt sich über Jahre im Inneren des Betons. Das ist kein Grund zur Panik, aber ein Grund, genau hinzusehen, bevor Geld in eine Instandsetzung fließt.

Dieser Beitrag richtet sich an Gebäudemanagement, Hochbau- und Tiefbauämter. Ich erkläre, welche Warnzeichen Sie selbst erkennen, was hinter den Schäden steckt, was ich vor Ort untersuche und wann ein Gutachten noch warten kann.

Woran Sie es selbst erkennen

Ein Rundgang nach dem Winter, zum Beispiel durch Hausmeister oder Bauhof, deckt viele Hinweise auf. Achten Sie auf diese Punkte:

• Rostfahnen: braune Verfärbungen an Decken, Stützen oder aus Rissen heraus. Sie zeigen, dass die Bewehrung, also der Stahl im Beton, bereits rostet.
• Abplatzungen: abgesprengte Betonstücke, oft mit freiliegendem, rostigem Stahl darunter.
• Hohl klingende Bereiche: Beim Abklopfen klingt der Beton dumpf. Dort hat er sich bereits gelöst.
• Feuchte Stellen und Ausblühungen: Tropfstellen und weiße Krusten an Deckenunterseiten zeigen, wo Wasser von oben durchdringt.
• Dunkle Stützenfüße: dauerhaft feuchte Bereiche, an denen sich Spritzwasser und Salz sammeln.
• Verschlissene Beschichtung: abgefahrene Fahrgassen und Rampen, Blasen und Ablösungen.
• Stehendes Wasser: Pfützen an Tiefpunkten, verstopfte Rinnen und Abläufe.
• Risse an Stützenköpfen oder Durchbiegungen: Diese Zeichen sollten Sie besonders schnell klären lassen.

Hängen lose Betonteile über Fahrwegen, Gehwegen oder Stellplätzen, lassen Sie den Bereich absperren, bis er fachlich geprüft und gesichert ist.

Ursachen und Einordnung

Stahl ist im Beton normalerweise gut geschützt, weil frischer Beton stark alkalisch ist. Zwei Vorgänge können diesen Schutz aufheben, und Wasser beschleunigt beide:

• Chloride aus Tausalz: Sie dringen über Risse, verschlissene Beschichtungen und stehendes Wasser in den Beton ein. Erreichen sie den Stahl in ausreichender Menge, entsteht Lochfraß, also punktuelle Korrosion, die den Querschnitt schwächt, oft ohne dass die Oberfläche auffällt. Mehr dazu im Beitrag Chloride in der Tiefgarage.
• Karbonatisierung: Kohlendioxid aus der Luft senkt über Jahrzehnte den pH-Wert des Betons von außen nach innen. Erreicht diese Front den Stahl und kommt Feuchte hinzu, beginnt er zu rosten. Besonders gefährdet sind Bauteile im Wechsel von Nässe und Trocknung, etwa auf offenen Parkdecks. Einzelheiten im Beitrag Karbonatisierung.
• Wasser: Undichte Fugen, fehlendes Gefälle und Risse in der Decke lassen Salzwasser lange einwirken. Liegen Parkebenen in Hanglage teilweise im Erdreich, wie es im Bergischen Land vorkommt, kann zusätzlich Feuchte von außen durch die Wände kommen.

Zur Einordnung: Rostfahnen und einzelne Abplatzungen sind zunächst ein Thema der Dauerhaftigkeit. Ernst wird es, wenn tragende Bauteile wie Stützen, Unterzüge oder die Deckenbereiche um die Stützen betroffen sind. Dann muss ein Tragwerksplaner die Standsicherheit beurteilen. Warum das so ist, beschreibt der Beitrag Stützen und Tragfähigkeit.

Was der Sachverständige vor Ort prüft

Eine Sichtprüfung zeigt, wo Handlungsbedarf bestehen könnte. Wie stark der Beton tatsächlich geschädigt ist, klären erst Messungen. Bei einer Betonuntersuchung gehe ich so vor:

• Schadenskartierung: Risse, Abplatzungen, Rostfahnen, Feuchtestellen und Beschichtungsschäden werden mit Lage und Foto in einem Plan erfasst.
• Abklopfen: Hohl klingende Bereiche werden geortet und markiert.
• Karbonatisierungstiefe: Ein Indikator auf einer frischen Bruchfläche oder einem Bohrkern zeigt vor Ort, wie tief der Beton seine Schutzwirkung verloren hat.
• Chloridgehalt: Bohrmehl aus definierten Tiefen wird im Labor untersucht. So wird sichtbar, wie weit das Salz vorgedrungen ist.
• Betondeckung: Die Messwerte vergleiche ich mit der Tiefe, in der die Bewehrung liegt. Erst daraus ergibt sich, ob der Stahl schon gefährdet ist.
• Risse über die Zeit: Bei Rissen, deren Entwicklung unklar ist, hilft ein Rissmonitoring über Wochen bis Monate.
• Entwässerung und Fugen: Gefälle, Rinnen, Abläufe und Fugenabdichtungen gehören zur Ursache und damit zur Untersuchung.

Bei großen Flächen lege ich ein Raster für die Proben fest, damit das Ergebnis für das ganze Bauwerk aussagekräftig ist. Die Messwerte gelten für die untersuchten Stellen. Die Tragfähigkeit eines Bauteils beurteile ich nicht selbst. Dafür liefere ich dem Tragwerksplaner die Materialdaten.

Für die Zeit danach ist ein Regelwerk wichtig: Die Technische Regel Instandhaltung von Betonbauwerken des Deutschen Instituts für Bautechnik (TR Instandhaltung, Teil 1, Stand Mai 2020) sieht vor, dass Instandhaltungsmaßnahmen an Betonbauteilen von einem sachkundigen Planer geplant werden und die Ausführung nach einem Instandsetzungsplan erfolgt. Klären Sie deshalb früh, wer diese Rolle übernimmt. Wie sich Gutachter, Planer und Fachfirma die Aufgaben teilen, steht im Beitrag Instandsetzungsplanung für die Tiefgarage.

Typische Fehlentscheidungen

• Nur die Beschichtung erneuern: Eine neue Beschichtung hält neues Salz fern, beseitigt aber nicht die Chloride, die schon bis zum Stahl vorgedrungen sind. Ob Oberflächenschutz genügt oder Beton abgetragen werden muss, zeigt erst der Chloridbefund.
• Abplatzungen zuspachteln: Der Rost unter der Ausbesserung arbeitet weiter, und nach einigen Wintern kann der Beton am Rand der Ausbesserung erneut abplatzen.
• Angebote einholen, bevor klar ist, was zu tun ist: Dann beschreibt jede Firma ihre eigene Lösung, und die Angebote lassen sich nicht vergleichen. Wie Sie das vermeiden, lesen Sie im Beitrag Gutachterleistung vergeben.
• Technische Prüfungen mit dem Bauzustand verwechseln: Prüfungen von Lüftung, Beleuchtung oder Brandschutztechnik sagen nichts darüber, ob die Bewehrung im Beton rostet.
• Auf den nächsten Haushalt warten, ohne den Zustand zu kennen: Chloride wirken weiter. Ein Befund hilft, den richtigen Zeitpunkt und den Umfang der Maßnahme zu begründen.

Wann Sie einen Gutachter brauchen und wann nicht

Ein Gutachten brauchen Sie, wenn die Warnzeichen aus der Checkliste auftreten, wenn eine Erneuerung der Beschichtung oder eine Instandsetzung ansteht, wenn Sie Mittel im Haushalt anmelden oder eine Ausschreibung vorbereiten, und wenn Sie ein Parkhaus übernehmen oder seine Nutzung ändern wollen. Das Gutachten dokumentiert Zustand und Ursache, das Sanierungskonzept ergänzt Empfehlungen zu Maßnahmen und Reihenfolge.

Kein Gutachten brauchen Sie für Markierungen, Beleuchtung oder das Reinigen einzelner verstopfter Rinnen. Ein regelmäßiger Rundgang durch eigenes Personal, am besten nach dem Winter und mit der Checkliste oben, fängt vieles früh ab. Wie eine gründliche Inspektion aufgebaut ist, beschreibt der Beitrag Tiefgarage prüfen.

Grundlagen zu Prüfung und Sanierung von Tiefgaragen finden Sie im Ratgeber Tiefgarage und Balkon.

Häufige Fragen

Ist eine regelmäßige Prüfung des Parkhauses vorgeschrieben?

Welche Prüfpflichten für Ihr Bauwerk gelten, ist eine Rechtsfrage, die ich hier nicht beantworte. Klären Sie sie bitte mit Ihrem Rechtsamt oder der Bauaufsicht. Fachlich gibt die Richtlinie VDI 6200 Empfehlungen, wie Eigentümer, ausdrücklich auch die öffentliche Hand, die Standsicherheit ihrer Bauwerke regelmäßig überprüfen lassen können.

Muss das Parkhaus während der Untersuchung gesperrt werden?

Ob und welche Bereiche gesperrt werden, hängt vom Untersuchungsumfang ab. Für Abklopfen und Probenentnahme müssen einzelne Stellplätze und Flächen frei sein. Das stimme ich vorab mit Ihnen ab.

Beurteilen Sie auch die Standsicherheit?

Nein. Ich erfasse Schäden, bestimme Karbonatisierung und Chloridbelastung und ordne die Ursachen ein. Die Standsicherheit beurteilt ein Tragwerksplaner, dem ich die Materialdaten liefere.

Erstellen Sie auch die Unterlagen für die Ausschreibung?

Ja, auf Grundlage des Befunds erstelle ich Ausschreibungsunterlagen wie Leistungsbeschreibung und Leistungsverzeichnis. Was ins Leistungsbild der Voruntersuchung gehört, lesen Sie im Beitrag zur Vergabe von Gutachterleistungen.

Was kostet die Untersuchung?

Das hängt von der Fläche, der Zahl der Proben und dem gewünschten Ergebnis ab. Die Ab-Preise der Pakete und Zusatzleistungen finden Sie unter Preise. Die Zahl der Proben lege ich vorab mit Ihnen fest.

Sie sehen Rostfahnen oder Abplatzungen in Ihrem Parkhaus oder Ihrer Tiefgarage und brauchen eine belastbare Grundlage für Haushalt und Instandsetzung? Als Bausachverständiger untersuche ich den Beton neutral und dokumentiere den Befund so, dass er auch im Ausschuss verständlich ist. Mehr zum Fachgebiet lesen Sie auf der Seite Tiefgaragensanierung, einen Überblick über alle Anlässe bei öffentlichen Gebäuden im Ratgeber Öffentliche Gebäude untersuchen lassen. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Wochen. Anfrage senden