Tiefgaragensanierung in der WEG: Beschluss, Kostenverteilung und Finanzierung

Kaum eine Maßnahme belastet eine Eigentümergemeinschaft finanziell so stark wie eine Tiefgaragensanierung. Umso wichtiger ist es, dass Beschlüsse auf einer soliden Grundlage stehen und die Finanzierung frühzeitig geplant wird.

Wer die Kosten trägt

Die Tiefgarage gehört mit ihren tragenden Teilen, der Bodenplatte und der Decke in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum. Ohne abweichende Regelung werden Erhaltungskosten deshalb nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt – auch auf diejenigen ohne Stellplatz. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch etwas anderes vorsehen, und die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten per Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), etwa eine Verteilung nur auf die Stellplatzeigentümer. Zu beachten ist, dass die Decke der Tiefgarage oft zugleich das Fundament oder die Hoffläche des Gebäudes ist.

Rücklage und Sonderumlage

• Erhaltungsrücklage — Die Gemeinschaft soll eine angemessene Rücklage für die Erhaltung ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Reicht sie aus, kann die Sanierung ganz oder teilweise daraus bezahlt werden.
• Sonderumlage — Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage, die die Eigentümer nach dem geltenden Schlüssel zahlen.
• Kombination und Ratenmodelle — Häufig werden Rücklage, Sonderumlage und eine zeitliche Staffelung der Bauabschnitte kombiniert.

Was vor dem Beschluss geklärt sein sollte

• Belastbare Bestandsaufnahme — Welche Schäden liegen vor, und wie dringend ist die Sanierung?
• Konzept und Kostenschätzung — Eine Kostenschätzung auf Basis eines Instandsetzungskonzepts ist deutlich verlässlicher als ein einzelnes Firmenangebot.
• Varianten — Gibt es sinnvolle Alternativen, etwa eine abschnittsweise Sanierung über mehrere Jahre?
• Folgekosten des Abwartens — Schreitet die Korrosion fort, wird die spätere Sanierung meist teurer.

Warum Abwarten teuer wird

Chloridschäden bleiben nicht stehen. Jedes Jahr, in dem Tausalz weiter eindringt, vergrößert den Bereich, in dem Beton abgetragen und Bewehrung ersetzt werden muss. Eine frühe Untersuchung verschafft der Gemeinschaft Zeit, die Finanzierung in Ruhe zu planen. Worauf es beim Beschluss selbst ankommt, lesen Sie im Beitrag Sanierungsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Mehr auf unserer Seite zur Tiefgaragensanierung.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.