Blog · ca. 7 Minuten · September 11, 2026
Ein leerstehendes Haus im Winter braucht Kontrolle: Woran Sie Frost- und Feuchteschäden früh erkennen, was Versicherer erwarten und was Sie selbst prüfen können.
Kurz gesagt: Ein leerstehendes Haus im Winter hat zwei Risiken: Frost an wasserführenden Leitungen und Feuchte bis hin zu Schimmel, weil Wärme und Luftwechsel fehlen. Was Ihre Versicherung von Ihnen verlangt, steht in Ihrer Police. Regelmäßige Kontrollgänge mit Blick auf Keller, Außenwände und Wasserzähler sorgen dafür, dass ein kleiner Schaden nicht monatelang unbemerkt bleibt.
Ein Haus steht leer, weil es geerbt wurde, weil zwischen zwei Mietern Zeit vergeht, weil ein Verkauf oder Umbau ansteht. Bei Firmen ist es die Halle oder das Büro, das gerade niemand nutzt. Im Sommer ist das meist unproblematisch. Im Winter ändert sich das, denn niemand heizt, lüftet oder bemerkt den Wasserfleck an der Decke. Hier erkläre ich, worauf Sie vor dem Winter achten sollten und was Sie bei Kontrollgängen prüfen.
Bei jedem Kontrollgang lohnt ein Blick auf diese Anzeichen:
Ohne Heizung kühlen die Innenseiten der Außenwände stark aus. Die Luft im Raum ist dann an der Wand kälter, ihre relative Feuchte steigt, und an kalten Flächen kann sich Wasser niederschlagen. Der UBA-Leitfaden beschreibt, dass wenig oder gar nicht beheizte Räume die Gefahr von Schimmel erhöhen (S. 53). Er rät, auch Räume, die über längere Zeit kaum oder nicht genutzt werden, geringfügig zu beheizen (S. 87).
Ein leeres Haus gibt weiter Feuchte ab, aus dem Keller, aus erdberührten Wänden, aus einem frisch verputzten Raum. Wird nicht gelüftet, bleibt sie im Haus.
Im Keller kommen oft mehrere Dinge zusammen: erdberührte Wände, kühle Luft und in älteren Häusern eine fehlende oder schwache Abdichtung. Bruchsteinkeller, wie sie im Oberbergischen und im Bergischen Land in älteren Häusern verbreitet sind, waren oft nie ganz trocken. Ohne Nutzung fällt eine Veränderung erst spät auf.
Wasser dehnt sich beim Gefrieren aus. Steht Wasser in einer ungeschützten Leitung in einem kalten Raum, kann sie platzen. Oft zeigt sich der Schaden erst, wenn es wieder taut. In einem leeren Haus läuft das Wasser dann womöglich wochenlang. Wie Sie einen Leitungsschaden erkennen, steht im Beitrag Leitungswasserschaden erkennen.
Für die Wohngebäudeversicherung veröffentlicht der Versichererverband GDV unverbindliche Musterbedingungen. In der Fassung VGB 2022 stehen dazu zwei Sicherheitsvorschriften, die für leerstehende Häuser wichtig sind. Ich gebe sie hier sinngemäß wieder:
Wer solche Pflichten verletzt, riskiert nach diesen Bedingungen, dass der Versicherer kündigt oder ganz oder teilweise nicht leistet. Ihr Versicherer kann von den Musterbedingungen abweichen. Maßgeblich ist allein Ihr Vertrag. Was „genügend häufig“ für Ihr Haus heißt und ab wann es als nicht genutzt gilt, fragen Sie bitte direkt bei Ihrem Versicherer nach und lassen sich die Antwort schriftlich geben. Versicherungsberatung mache ich nicht.
Steht bei einem Kontrollgang Wasser im Haus, geht Sicherheit vor: nicht in überflutete Räume mit Strom, bei Gasgeruch das Haus verlassen, bei Gefahr für Menschen Notruf 112. Die Schritte der Reihe nach finden Sie auf der Seite Wasserschaden: Was jetzt zu tun ist. Ich bin Bausachverständiger, kein Notdienst. Ich komme ins Spiel, wenn das Wasser gestoppt ist.
Der Analysetermin kostet ab 510 € inkl. MwSt. und Anfahrt, das Ergebnis bespreche ich mündlich vor Ort. Für Firmen kostet er ab 430 € zzgl. MwSt. Termine außerhalb der Betriebszeiten sind nach Absprache mit Aufschlag möglich. Für leere Gewerbeflächen gilt vieles ähnlich, siehe Gewerbefläche: Zustand dokumentieren und die Seite für Unternehmen und Gewerbe.
Eher nicht nötig ist ein Sachverständiger, wenn das Haus nach dem Winter unauffällig ist: kein Geruch, keine Flecken, der Zählerstand unverändert. Das sage ich Ihnen auch so.
Sinnvoll ist eine Messung, wenn Flecken, Geruch oder ein Wasserschaden aufgetaucht sind oder wenn Sie vor Vermietung oder Verkauf wissen wollen, in welchem Zustand das Haus ist. Brauchen Sie das schriftlich, erstelle ich ein Gutachten ab 1.370 € mit Fotos und Messwerten. Wenn Sie ein Haus geerbt haben, lesen Sie auch den Beitrag Haus geerbt. Wann sich ein Sachverständiger allgemein lohnt, steht im Ratgeber Wann brauche ich einen Bausachverständigen?. Was ich für Vermieter prüfe, steht auf der Seite für Vermieter.
Eine feste Zahl nenne ich Ihnen hier nicht, weil sie von Haus, Heizung und Vertrag abhängt. Der UBA-Leitfaden rät, wenig genutzte Räume geringfügig zu beheizen. Was Ihre Versicherung verlangt, steht in Ihrer Police. Die Einstellung der Heizung klären Sie am besten mit Ihrem Heizungsfachbetrieb.
Die Musterbedingungen sprechen von „genügend häufig“ und nennen keine feste Zahl. Fragen Sie Ihren Versicherer, was er erwartet, und halten Sie jeden Kontrollgang mit Datum fest.
Nach den Musterbedingungen sind in nicht genutzten Gebäuden die wasserführenden Anlagen abzusperren und zu entleeren. Ob das für Ihren Vertrag gilt, sagt Ihnen Ihr Versicherer. Das Entleeren der Leitungen übernimmt ein Installateur.
Die Bauphysik ist dieselbe: Ohne Wärme und Luftwechsel steigen Feuchte und Frostrisiko. Für Gewerbe gelten aber eigene Versicherungsbedingungen. Prüfen Sie Ihren Vertrag.
Ihr Haus oder Ihre Fläche steht über den Winter leer? Schreiben Sie mir kurz, worum es geht. Fotos können Sie im Anfrageformular hochladen. Wie ich bei Feuchte vorgehe, lesen Sie auf der Seite Feuchtigkeitsschaden. Von meinem Büro in Nümbrecht aus bin ich im Oberbergischen Kreis und Umgebung unterwegs. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen. Analysetermin anfragen
Beschreiben Sie kurz, was Sie beobachten, oder rufen Sie mich an. Ich melde mich werktags innerhalb von 24 Stunden und bespreche die nächsten Schritte.
Die Anfrage ist unverbindlich.
Nasse Wände, feuchter Keller, Salzränder am Putz:
Ich messe und unterscheide, ob Feuchte aufsteigt, von außen eindringt oder als Kondensat entsteht. Davon hängt ab, welche Sanierung überhaupt hilft.
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Nicht jeder Riss ist gefährlich. Ich bewerte Verlauf und Breite und sage Ihnen, ob der Riss nur optisch stört, beobachtet werden sollte oder ein Statiker ihn prüfen muss.
Radon ist ein radioaktives Gas, das man weder sieht noch riecht.
Ich messe die Belastung in Ihren Räumen, vergleiche sie mit dem gesetzlichen Referenzwert von 300 Bq/m³ und sage Ihnen, ob Maßnahmen nötig sind.
Schimmel ist meist nur das Symptom. Ich kläre, ob Feuchtigkeit von außen, eine Wärmebrücke oder das Lüften dahintersteckt, damit er nach dem Entfernen nicht wiederkommt.
Abplatzungen, Rostfahnen, freiliegende Bewehrung:
Ich beurteile, wie weit die Korrosion fortgeschritten ist und welche Instandsetzung die Bausubstanz dauerhaft sichert.
Ein feuchter Keller hat selten nur eine Ursache. Ich prüfe Abdichtung, Wände und Nutzung und zeige Ihnen, welche Maßnahme zu Ihrem Keller passt und welche Sie sich sparen können.
Streusalz, undichte Fugen, Risse in der Bodenplatte: Ich untersuche Ihre Tiefgarage. Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen erhalten eine belastbare Grundlage für Beschluss und Sanierung.
Feuchte Flecken unter der Platte, lose Fliesen, rostiges Geländer: Ich prüfe Abdichtung, Gefälle und Anschlüsse und sage Ihnen, ob eine Reparatur reicht oder der Aufbau erneuert werden muss.
BauReport ist ein Sachverständigenbüro für Schäden an Gebäuden mit Sitz in Nümbrecht.
Ich kläre Ursachen und zeige Ihnen, welche Schritte sinnvoll sind.
