Blog · ca. 6 Minuten · July 31, 2026
Haus geerbt und unsicher, ob behalten oder verkaufen? Wie Sie den Zustand selbst einschätzen, was ich vor Ort prüfe und wer für Wert, Dach und Statik zuständig ist.
Kurz gesagt: Wenn Sie ein Haus geerbt haben, sollten Sie den Zustand prüfen, bevor Sie über Behalten, Vermieten, Einziehen oder Verkaufen entscheiden. Erst der Bauzustand zeigt, welche Schäden es gibt, wie ernst sie sind und was davon zeitnah anfällt. Ich prüfe Schäden am Bau, nicht den Wert. Für den Wert ist ein Wertgutachter zuständig.
Ein geerbtes Haus kommt selten zum passenden Zeitpunkt. Oft steht es schon eine Weile leer, die Unterlagen sind lückenhaft, und mehrere Menschen haben unterschiedliche Pläne. In dieser Lage hilft ein nüchterner Blick auf das Gebäude. Hier erkläre ich, was Sie selbst einschätzen können, was ich vor Ort prüfe und wofür andere Fachleute zuständig sind.
Gehen Sie mit Taschenlampe, Notizblock und Handy einmal von unten nach oben durch das Haus. Achten Sie auf diese Punkte:
Fotografieren Sie alles mit Datum und notieren Sie, in welchem Raum es ist. Das ist auch dann hilfreich, wenn Sie später verkaufen.
Viele geerbte Häuser stammen aus Zeiten, in denen anders gebaut wurde. Typische Schwachstellen hängen vom Baujahr ab, etwa fehlende oder alte Abdichtungen im Keller, Wärmebrücken an Balkonplatten und Fensterstürzen oder Leitungen, die ihr Alter erreicht haben. Einen Überblick nach Baujahr gibt der Beitrag Altbau kaufen: Schwachstellen nach Baujahr.
Im Oberbergischen Kreis und im Bergischen Land kommen regionale Besonderheiten dazu: Bruchsteinkeller aus Grauwacke, verschiefertes Fachwerk und Häuser am Hang mit einer erdberührten Kellerwand auf der Bergseite. Dazu kommt bei Leerstand die fehlende Nutzung. Ein Haus, das nicht geheizt und gelüftet wird, verändert sich, besonders im Winter.
Wichtig für die Einordnung: Nicht jeder Fleck ist ein Sanierungsfall. Manche Schäden sind alt und abgeschlossen, andere sind aktiv und wachsen. Diesen Unterschied klärt eine Messung, nicht das Auge allein.
Beim Analysetermin gehe ich mit Ihnen durch das Haus und messe vor Ort, ohne Proben zu nehmen:
Der Analysetermin kostet ab 510 € inkl. MwSt. und Anfahrt und dauert 1–4 Stunden. Das Ergebnis bespreche ich mündlich vor Ort. Brauchen Sie es schriftlich, etwa für Gespräche in der Familie, mit einer Bank oder für den Verkauf, erstelle ich ein Gutachten ab 1.370 € inkl. MwSt. und Anfahrt mit Schadensdokumentation, Fotos und Messwerten. Es liegt meist 1–2 Wochen nach dem Termin vor. Den Analysetermin rechne ich dabei an.
Liegt das Haus in einer Gegend, in der Radon ein Thema ist, kann ich beim Analysetermin ein Messgerät aufstellen (ab 390 € inkl. MwSt.) oder die Messung als eigenen Termin übernehmen (890 € inkl. MwSt.). Mehr dazu auf der Seite Radon.
Eher nicht nötig ist ein Sachverständiger, wenn das Haus bis zuletzt gepflegt bewohnt war, Sie beim Rundgang nichts Auffälliges finden und weder Käufer noch Miterben Fragen zum Bauzustand stellen. Das sage ich offen.
Sinnvoll ist ein Analysetermin, wenn Sie Feuchte, Schimmel oder Risse sehen, wenn das Haus länger leer stand oder wenn Sie einziehen, vermieten oder sanieren wollen und wissen müssen, was auf Sie zukommt. Wie Sie das generell entscheiden, steht im Leitfaden Wann brauche ich einen Bausachverständigen?. Was ein Gutachten kostet und wovon das abhängt, erkläre ich im Beitrag Was kostet ein Gutachten vom Bausachverständigen?.
Vorgeschrieben ist es nicht. Ein Befund zum Bauzustand kann aber helfen, Fragen der Käufer sachlich zu beantworten. Hinweise für Verkäufer finden Sie auf der Seite für Verkäufer.
Der Analysetermin kostet ab 510 € inkl. MwSt. und Anfahrt, das Gutachten ab 1.370 € inkl. MwSt. und Anfahrt. Proben und Laboranalysen kommen nur hinzu, wenn sie nötig sind, und ich bespreche sie vorher mit Ihnen.
Ja. Sprechen Sie vorher ab, wer von Ihnen den Auftrag erteilt. Ein Gutachten erstelle ich als Privatgutachten für den Auftraggeber.
Räumen Sie so weit frei, dass Kellerwände, Außenecken und Fensterlaibungen zugänglich sind. Streichen oder renovieren Sie vorher nichts.
Sie haben ein Haus geerbt und möchten wissen, woran Sie sind? Schreiben Sie mir kurz, um welches Haus es geht und was Ihnen aufgefallen ist, gern mit Fotos. Von meinem Büro in Nümbrecht aus bin ich im Oberbergischen Kreis und Umgebung unterwegs. Wie ich Feuchte im Mauerwerk kläre, lesen Sie auf der Seite Feuchtigkeitsschaden. Was Eigentümer allgemein beachten sollten, steht auf der Seite für Privateigentümer. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen. Analysetermin anfragen
Beschreiben Sie kurz, was Sie beobachten, oder rufen Sie mich an. Ich melde mich werktags innerhalb von 24 Stunden und bespreche die nächsten Schritte.
Die Anfrage ist unverbindlich.
Nasse Wände, feuchter Keller, Salzränder am Putz:
Ich messe und unterscheide, ob Feuchte aufsteigt, von außen eindringt oder als Kondensat entsteht. Davon hängt ab, welche Sanierung überhaupt hilft.
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Nicht jeder Riss ist gefährlich. Ich bewerte Verlauf und Breite und sage Ihnen, ob der Riss nur optisch stört, beobachtet werden sollte oder ein Statiker ihn prüfen muss.
Radon ist ein radioaktives Gas, das man weder sieht noch riecht.
Ich messe die Belastung in Ihren Räumen, vergleiche sie mit dem gesetzlichen Referenzwert von 300 Bq/m³ und sage Ihnen, ob Maßnahmen nötig sind.
Schimmel ist meist nur das Symptom. Ich kläre, ob Feuchtigkeit von außen, eine Wärmebrücke oder das Lüften dahintersteckt, damit er nach dem Entfernen nicht wiederkommt.
Abplatzungen, Rostfahnen, freiliegende Bewehrung:
Ich beurteile, wie weit die Korrosion fortgeschritten ist und welche Instandsetzung die Bausubstanz dauerhaft sichert.
Ein feuchter Keller hat selten nur eine Ursache. Ich prüfe Abdichtung, Wände und Nutzung und zeige Ihnen, welche Maßnahme zu Ihrem Keller passt und welche Sie sich sparen können.
Streusalz, undichte Fugen, Risse in der Bodenplatte: Ich untersuche Ihre Tiefgarage. Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen erhalten eine belastbare Grundlage für Beschluss und Sanierung.
Feuchte Flecken unter der Platte, lose Fliesen, rostiges Geländer: Ich prüfe Abdichtung, Gefälle und Anschlüsse und sage Ihnen, ob eine Reparatur reicht oder der Aufbau erneuert werden muss.
BauReport ist ein Sachverständigenbüro für Schäden an Gebäuden mit Sitz in Nümbrecht.
Ich kläre Ursachen und zeige Ihnen, welche Schritte sinnvoll sind.
