Hauskauf mit Sachverständigem: Bauschäden vor dem Notartermin erkennen

Kurz gesagt: Bei einer Kaufbegleitung sehe ich mir Haus oder Wohnung vor dem Kauf gezielt auf Bauschäden an und sage Ihnen vor Ort, was ich finde und wie ernst es ist. So entscheiden Sie vor dem Notartermin mit einer fachlichen Einordnung statt mit einem Bauchgefühl. Den Wert der Immobilie ermittle ich nicht.

Das Haus gefällt Ihnen, der Notartermin rückt näher. Bei der Besichtigung ist Ihnen aber frische Farbe im Keller aufgefallen, oder ein Riss über der Tür, den niemand erwähnt hat. Das Gefühl, etwas zu übersehen, ist in dieser Lage normal. Hier erkläre ich, was eine Kaufbegleitung leistet, wo ihre Grenzen liegen und woran Sie Angebote vergleichen.

Woran Sie selbst schon bei der Besichtigung etwas erkennen

Einige Hinweise sehen Sie ohne Messgerät:

• Muffiger Geruch im Keller — Bleibt er auch nach dem Lüften, spricht das für Feuchte. Mehr im Beitrag Feuchter Keller beim Hauskauf.
• Helle Ränder am Sockel — Weiße Krusten entstehen, wenn Wasser Salze an die Oberfläche trägt. Siehe Salzausblühungen an der Kellerwand.
• Frisch gestrichene Einzelflächen — Eine einzelne helle Stelle kann einen Fleck überdecken.
• Risse über Türen und Fenstern — vor allem schräge oder treppenförmige Risse im Mauerwerk. Siehe Risse im Putz: Warnsignale.
• Dunkle Ecken an Außenwänden — Flecken in Raumecken oder hinter Schränken können auf Schimmel hindeuten.
• Spuren unter dem Balkon — Feuchteränder oder Tropfspuren an der Unterseite. Siehe Undichter Balkon.
• Rostfahnen und Abplatzungen an Beton — an Balkon, Garage oder Tiefgarage.

Fragen Sie außerdem nach früheren Sanierungen und den Rechnungen dazu. Alle diese Zeichen sind Hinweise, kein Befund.

Was eine Kaufbegleitung ist und was nicht

Bauschäden statt Wertermittlung

Ich beurteile den baulichen Zustand: Feuchte, Schimmel, Risse, Keller, Balkon, Tiefgarage und Beton, dazu ein Hinweis auf das Radonrisiko erdberührter Räume. Sie erfahren, was ich finde, wie ernst es ist und welche Art von Sanierung es voraussichtlich braucht. Den Verkehrswert ermittle ich nicht. Dafür ist ein Sachverständiger für Immobilienbewertung zuständig.

Nicht jeder Befund ist ein Ausschlussgrund. Viele Schäden sind erklärbar und planbar. Die Einordnung hilft Ihnen, sachlich zu verhandeln oder bewusst zu entscheiden. Und wenn ich keine wesentlichen Schäden finde, ist auch das ein Ergebnis.

Haus oder Eigentumswohnung

Bei einer Wohnung kaufen Sie einen Anteil an Dach, Fassade, Keller, Balkonen und Tiefgarage mit. Soweit zugänglich, sehe ich mir auch diese Bauteile an. Welche Unterlagen Sie anfordern sollten, erklärt der Beitrag Wohnungskauf: WEG-Unterlagen prüfen.

Was ich bei einer Begehung nicht sehe

Ich sehe nur, was zugänglich ist. Hinter Verkleidungen, unter Bodenbelägen oder in verschlossenen Räumen können Schäden verborgen bleiben. Darauf weise ich Sie vorher und im Ergebnis ausdrücklich hin.

Im Oberbergischen und im Bergischen Land stehen viele Häuser am Hang, mit Bruchsteinkeller oder als verschiefertes Fachwerk. Dann lohnt der genaue Blick in Keller und Sockel. Hintergründe: Haus am Hang, Bruchsteinkeller, verschiefertes Fachwerk und Schwachstellen nach Baujahr.

Wie die Kaufbegleitung abläuft: vom Exposé bis zum Notartermin

• Anfragen — Sie schicken mir Exposé, Fotos und, falls bekannt, den Besichtigungstermin. Rückmeldung erhalten Sie werktags innerhalb von 24 Stunden.
• Vorbereiten — Ich kläre, was Sie besonders beschäftigt, bei einer Wohnung auch, welche Unterlagen vorliegen.
• Begehen — Ich begleite Sie zum Besichtigungstermin, wenn es eilt auch kurzfristig vor einem Notartermin. Sonst findet der Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen statt. Vor Ort rechnen Sie mit 1–4 Stunden.
• Besprechen — Die wichtigsten Befunde erläutere ich direkt vor Ort.

Sagen Sie mir bei der Anfrage, wann Besichtigung und Notartermin geplant sind. Dann sehe ich gleich, ob der Zeitplan aufgeht.

Was ich vor Ort prüfe

Ich gehe innen und außen vom Keller bis zum Dach, soweit zugänglich, und fotografiere auffällige Stellen. Dazu kommen:

• Feuchtemessung — zerstörungsfrei an Wänden und Böden, bei Bedarf mit einer Bohrmehlprobe, also Material aus einer kleinen Bohrung, dessen Wassergehalt bestimmt wird.
• Oberflächentemperatur und Raumklima — an Außenecken, Laibungen und Decken, um Wärmebrücken einzuschätzen, also Stellen, an denen Wärme schneller nach außen abfließt.
• Risse — nach Verlauf, Breite und Lage, um Putzrisse von Bewegungen im Tragwerk zu unterscheiden.
• Beton, Balkon und Tiefgarage — Sichtprüfung auf Abplatzungen, freiliegende Bewehrung und Rostfahnen.
• Radon — nur als Hinweis. Eine belastbare Aussage braucht eine Langzeitmessung über 3–9 Monate, die meist erst nach dem Kauf möglich ist.

Mehr zu den Methoden: Feuchtemessung im Mauerwerk, Raumklima-Messung und Ablauf eines Ortstermins. Laboranalysen und Probenentnahmen werden gesondert berechnet und vorher mit Ihnen besprochen.

Mündlich oder schriftlich: Was Sie am Ende in der Hand haben

Das Ergebnis bekommen Sie mündlich vor Ort, wie beim Analysetermin: was ich gefunden habe, wie ernst es ist und welche Art von Sanierung es voraussichtlich braucht. Auf Wunsch fasse ich die Befunde danach in einem schriftlichen Bericht zusammen, mit Foto, Ort und Messwert. Das hilft im Gespräch mit Verkäufer, Bank oder Handwerksbetrieb.

Ein Gutachten ist eine eigene Leistung und nicht Teil der Kaufbegleitung. Mehr dazu im Beitrag Was kostet ein Gutachten vom Bausachverständigen.

Angebote vergleichen: Worauf Sie achten sollten

Vergleichen Sie Angebote am Inhalt, nicht nur am Preis. Diese Fragen können Sie jedem Anbieter stellen, auch mir:

• Was wird beurteilt? — Bauschäden oder der Wert der Immobilie? Das sind verschiedene Fachgebiete.
• Was bekommen Sie in die Hand? — „Schriftlich“ kann ein kurzes Protokoll, ein Bericht oder ein Gutachten bedeuten. Fragen Sie, was genau darin steht.
• Was ist im Preis enthalten? — Anfahrt, Messungen vor Ort, das schriftliche Ergebnis? Fragen Sie auch, was ein „ab“-Preis bedeutet und was gesondert dazukommen kann, etwa Laboranalysen.
• Wer kommt, und wer beurteilt? — Fragen Sie nach Qualifikation und fachlichem Schwerpunkt der Person, die vor Ort ist.
• Verdient der Anbieter an der Sanierung? — Wer nur untersucht und nicht selbst saniert, hat keinen Grund, einen Schaden größer zu machen, als er ist.
• Passt der Termin zu Ihrem Zeitplan? — Nennen Sie Besichtigung und Notartermin und fragen Sie, ob das zu schaffen ist.

Was in meinem Angebot steckt, steht offen auf der Seite Kaufbegleitung: Termin vor Ort mit mündlichem Ergebnis, Anfahrt inklusive, schriftlicher Bericht auf Wunsch.

Typische Fehlentscheidungen

• Erst nach dem Notartermin fragen — Dann lassen sich Befunde kaum noch in Preis oder Vertrag berücksichtigen.
• Den Keller auslassen — Gerade dort zeigen sich Feuchteschäden oft zuerst.
• Frische Farbe für guten Zustand halten — Ein Anstrich sagt nichts über die Wand dahinter.
• Jeden Befund als Ausschlussgrund werten — Viele Schäden lassen sich beheben, wenn die Ursache klar ist.
• Kaufbegleitung und Wertermittlung verwechseln — Für den Verkehrswert ist die Immobilienbewertung zuständig.

Was ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag bedeuten kann, steht allgemein im Beitrag zum feuchten Keller beim Hauskauf. Für Ihren Vertrag wenden Sie sich an den Notar oder lassen sich anwaltlich beraten.

Wann Sie eine Kaufbegleitung brauchen und wann nicht

Sinnvoll ist sie bei einem älteren Haus, dessen Bausubstanz Sie nicht selbst einschätzen können, bei auffälligem Keller oder Sockel, bei früheren Sanierungen ohne Unterlagen und bei einer Eigentumswohnung mit Tiefgarage oder großen Balkonen.

Eher nicht nötig ist sie, wenn Sie ohnehin sachkundig begleitet werden, wenn das Objekt neu ist und vollständige Unterlagen vorliegen oder wenn Sie sich schon gegen den Kauf entschieden haben. Eine allgemeine Hilfe bietet der Leitfaden Wann brauche ich einen Bausachverständigen.

Häufige Fragen

Ermitteln Sie auch den Wert der Immobilie?

Nein. Ich beurteile Bauschäden und den Sanierungsbedarf, keinen Verkehrs- oder Marktwert. Dafür ist ein Sachverständiger für Immobilienbewertung zuständig.

Was kostet eine Kaufbegleitung?

Der Termin vor Ort mit mündlichem Ergebnis entspricht dem Analysetermin und kostet ab 510 € inkl. MwSt. und Anfahrt. Mit dem optionalen schriftlichen Bericht für 180 € inkl. MwSt. kostet die Kaufbegleitung ab 690 € inkl. MwSt. und Anfahrt. Laboranalysen kommen nur nach Absprache und gesondert dazu.

Wie kurzfristig geht das?

Rückmeldung erhalten Sie werktags innerhalb von 24 Stunden. In Nümbrecht und Umgebung sind kurzfristige Termine in der Regel möglich, sonst in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen.

Muss der Verkäufer zustimmen?

Ja, ich brauche Zugang. Meist findet die Begehung bei einem Besichtigungstermin statt, den Sie mit Verkäufer oder Makler vereinbaren. Für Gemeinschaftsflächen ist oft die Verwaltung zuständig.

Kommen Sie auch zu mir?

Mein Büro ist in Nümbrecht. Ich bin im Umkreis von etwa einer Stunde Fahrzeit unterwegs, im Oberbergischen Kreis und darüber hinaus. Die Anfahrt ist im Preis enthalten.

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung in der engeren Wahl? Schicken Sie mir das Exposé über das Kontaktformular und sagen Sie mir, wann Besichtigung und Notartermin geplant sind. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, ein Vor-Ort-Termin ist in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen möglich. Alles zur Leistung steht auf der Seite Kaufbegleitung, weitere Hinweise unter Käufer.