Blog · ca. 6 Minuten · October 3, 2026
Neuer Belag, andere Farbe, modernes Geländer: Was am Balkon der Gemeinschaft gehört, wann ein Beschluss nötig ist und warum der Zustandsbefund vor die Optik gehört.
Kurz gesagt: Am Balkon gehört vieles der Gemeinschaft, und was die äußere Gestaltung des Hauses prägt, kann der einzelne Eigentümer in der Regel nicht allein ändern. Gestaltung ist deshalb meist eine Gemeinschaftsentscheidung. Aus Sicht des Sachverständigen kommt die Reihenfolge dazu: erst den Zustand der Balkone feststellen, dann über die Optik beschließen. Sonst bezahlt die Gemeinschaft die schöne Oberfläche zweimal.
Ein neuer Belag, ein hellerer Farbton für die Brüstungen, Glas statt Stäben: Eine gemeinsame Gestaltung kann eine ganze Wohnanlage aufwerten. Damit daraus kein Streit und keine doppelte Rechnung wird, helfen zwei Dinge: zu wissen, wer entscheidet, und zu wissen, in welchem Zustand die Balkone sind.
Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick aus Sicht eines Bausachverständigen und ersetzt keine Rechtsberatung. Wie es in Ihrer Anlage geregelt ist, ergibt sich aus Teilungserklärung, Vereinbarungen und Beschlüssen. Klären Sie Einzelfragen bitte mit Ihrer Verwaltung und im Zweifel anwaltlich.
Das Wohnungseigentumsgesetz zieht die Grenze in § 5. Sondereigentum sind die Räume und die dazugehörenden Bestandteile, die verändert werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder Rechte anderer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen und ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (Abs. 1). Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, gehören nicht zum Sondereigentum, auch wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen (Abs. 2).
Übertragen auf den Balkon heißt das: Balkonplatte, Abdichtung, Brüstungen, Geländer und Entwässerung gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Oberbelag oder Innenanstrich können je nach Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sein. Maßgeblich ist immer die konkrete Teilungserklärung. Wie sich daraus die Kosten der Erhaltung verteilen, beschreibt der Beitrag Balkonsanierung in der WEG: Wer zahlt was?
Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Maßnahmen:
Die Grenze ist nicht immer eindeutig, zum Beispiel wenn bei einer ohnehin nötigen Sanierung ein moderneres Material gewählt wird. Die Abgrenzung im Einzelfall klärt die Verwaltung, im Zweifel anwaltlich. Für Steckersolargeräte am Balkon kennt das Gesetz übrigens eine eigene Regel: Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen, über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft (§ 20 Abs. 2).
Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden (§ 20 Abs. 4, sinngemäß). Was das im konkreten Fall bedeutet, ist eine Rechtsfrage.
Auch die Kosten regelt das Gesetz für bauliche Veränderungen gesondert, in § 21. Wird eine bauliche Veränderung einem einzelnen Eigentümer gestattet, trägt er nach § 21 Abs. 1 die Kosten. Für Maßnahmen, die die Gemeinschaft beschließt, gelten eigene Regeln. Die Einzelheiten erläutert Ihnen die Verwaltung oder Ihr Anwalt.
Der Vorteil dieser Reihenfolge: Müssen die Balkone ohnehin saniert werden, lässt sich die neue Optik im selben Zug umsetzen. Beschließt die Gemeinschaft zuerst die Optik, kann eine spätere Sanierung den neuen Belag und den frischen Anstrich wieder zerstören. Wie ein Sanierungsbeschluss vorbereitet wird, beschreibt der Beitrag Sanierungsbeschluss in der Eigentümerversammlung, worauf es bei Angeboten ankommt, der Beitrag Sanierungsangebot prüfen.
Ich untersuche die Balkone, die Sie mir nennen: Feuchte, Abdichtung soweit zugänglich, Anschlüsse, Unterseiten, Stirnseiten und Entwässerung. Ich klopfe die Flächen ab und kartiere Hohlstellen. Bei Rost oder Abplatzungen kommt eine Betonuntersuchung hinzu, deren Proben gesondert berechnet werden.
Alle Preise verstehen sich inkl. MwSt. und Anfahrt. Die Gestaltung selbst, also Farbton oder Geländerdesign, ist Sache der Gemeinschaft und gegebenenfalls eines Architekten. Ich sage, was auf dem vorhandenen Bestand technisch funktioniert.
Keinen Gutachter brauchen Sie, wenn die Balkone nachweislich frisch saniert und intakt sind und nur über einen Farbton entschieden wird.
Einen Befund empfehle ich, bevor über Belag oder Geländer auf mehreren Balkonen beschlossen wird, wenn Schäden sichtbar sind oder wenn abgegrenzt werden muss, was schadhaft und damit Erhaltung ist und was eine gewünschte Veränderung wäre. Beim Kauf einer Wohnung lohnt der Blick in die Beschlüsse, wie der Beitrag Wohnungskauf: WEG-Unterlagen prüfen zeigt.
Das hängt von der Teilungserklärung ab. Selbst wenn der Belag Sondereigentum ist, gilt für Maßnahmen, die über dessen Erhaltung hinausgehen, § 20 WEG entsprechend, eine Gestattung ist nach § 13 Abs. 2 nur entbehrlich, wenn keinem anderen Eigentümer ein Nachteil über das unvermeidliche Maß hinaus entsteht. Dazu kommt die Technik: Beim Fliesenwechsel wird die Abdichtung oft berührt, und die gehört in der Regel der Gemeinschaft. Sprechen Sie vorher mit der Verwaltung.
Geländer prägen die äußere Gestaltung und gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Ob ein anderes Geländer angebracht werden darf, entscheidet deshalb die Gemeinschaft durch Beschluss, nicht der Einzelne.
Die Kosten baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG. Wird die Veränderung einem Einzelnen gestattet, trägt er die Kosten. Für gemeinschaftlich beschlossene Maßnahmen gibt es eigene Regeln, die Ihnen Verwaltung oder Anwalt erläutern.
Ob es rechtlich erforderlich ist, beurteile ich nicht. Fachlich empfehle ich bei älteren Balkonen oder sichtbaren Schäden einen Befund vor dem Beschluss, weil er zeigt, was ohnehin gemacht werden muss und welche Gestaltung darauf passt.
Ihre Gemeinschaft möchte die Balkone neu gestalten oder steht vor einer Sanierung? Ich liefere den Befund, auf dem Sie beschließen können. Den Überblick gibt der Ratgeber Tiefgarage und Balkon, mehr zum Fachgebiet die Seite Balkonsanierung, Informationen für Verwaltungen die Seite Für Hausverwaltungen. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Wochen. Anfrage senden
Beschreiben Sie kurz, was Sie beobachten, oder rufen Sie mich an. Ich melde mich werktags innerhalb von 24 Stunden und bespreche die nächsten Schritte.
Die Anfrage ist unverbindlich.
Nasse Wände, feuchter Keller, Salzränder am Putz:
Ich messe und unterscheide, ob Feuchte aufsteigt, von außen eindringt oder als Kondensat entsteht. Davon hängt ab, welche Sanierung überhaupt hilft.
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Nicht jeder Riss ist gefährlich. Ich bewerte Verlauf und Breite und sage Ihnen, ob der Riss nur optisch stört, beobachtet werden sollte oder ein Statiker ihn prüfen muss.
Radon ist ein radioaktives Gas, das man weder sieht noch riecht.
Ich messe die Belastung in Ihren Räumen, vergleiche sie mit dem gesetzlichen Referenzwert von 300 Bq/m³ und sage Ihnen, ob Maßnahmen nötig sind.
Schimmel ist meist nur das Symptom. Ich kläre, ob Feuchtigkeit von außen, eine Wärmebrücke oder das Lüften dahintersteckt, damit er nach dem Entfernen nicht wiederkommt.
Abplatzungen, Rostfahnen, freiliegende Bewehrung:
Ich beurteile, wie weit die Korrosion fortgeschritten ist und welche Instandsetzung die Bausubstanz dauerhaft sichert.
Ein feuchter Keller hat selten nur eine Ursache. Ich prüfe Abdichtung, Wände und Nutzung und zeige Ihnen, welche Maßnahme zu Ihrem Keller passt und welche Sie sich sparen können.
Streusalz, undichte Fugen, Risse in der Bodenplatte: Ich untersuche Ihre Tiefgarage. Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen erhalten eine belastbare Grundlage für Beschluss und Sanierung.
Feuchte Flecken unter der Platte, lose Fliesen, rostiges Geländer: Ich prüfe Abdichtung, Gefälle und Anschlüsse und sage Ihnen, ob eine Reparatur reicht oder der Aufbau erneuert werden muss.
BauReport ist ein Sachverständigenbüro für Schäden an Gebäuden mit Sitz in Nümbrecht.
Ich kläre Ursachen und zeige Ihnen, welche Schritte sinnvoll sind.
