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- Fall 03
Aus der Praxis · Balkon · Risse & Beton
Acht Balkone frisch abgedichtet und trotzdem mangelhaft
- Auftraggeber
- WEG über die Hausverwaltung
- Objekt
- Mehrfamilienhaus, Stahlbeton-Kragplatten
- Ort
- Gummersbach, Oberbergischer Kreis
- Baujahr
- 1960er Jahre
- Leistung
- Kurzgutachten
- Zeitraum
- Oktober 2026
Ergebnis in Kürze
Die Abdichtung der acht Balkone wurde aufgebracht, bevor der Beton der Kragplatten instand gesetzt war. Die Reihenfolge der Gewerke war damit technisch falsch. An allen acht Balkonen fanden sich Ausführungsmängel, und der neue Aufbau liegt genau dort, wo die Betoninstandsetzung ansetzen muss. Eine punktuelle Nachbesserung reicht nicht.
- Balkone geprüft
- 8
- Mängel M1 bis M7
- 7
- Mangel sofort zu sichern
- 1
Ausgangslage
Worum es ging
Eine Eigentümergemeinschaft ließ die Abdichtung ihrer acht Balkone erneuern, die Betoninstandsetzung der Kragplatten stand noch aus.
Die Hausverwaltung wollte wissen, ob die neue Abdichtung den anerkannten Regeln der Technik entspricht und ob sie zur geplanten Betoninstandsetzung passt.
01 · Befund
Mängelübersicht
Die Dringlichkeit ist eine fachliche Einschätzung zum Zeitpunkt der Begehung.
-
M1
Randabschlussprofil ohne Einbindung
Das Profil mit Rinne sitzt direkt auf dem Beton. Am Plattenrand entsteht eine Aufkantung, die als Wassersperre wirkt. Das Gefälle zur Rinne ist unterbrochen.
Hoch -
M2
Falte vor dem Profil
Die Abdichtungsbahn wirft vor dem Profil einen Wulst. Das verstärkt den Rückstau, stehendes Wasser belastet Nähte und Anschlüsse dauerhaft.
Hoch -
M3
Keine Schutzlage
Die Bahn liegt ohne Schutzlage oder Nutzbelag offen. Begehen und Möbel beschädigen sie, schon eine Perforation lässt Wasser unter die Abdichtung.
Hoch -
M4
Wandanschluss nur mit Silikon
Eine Silikonfuge ist eine Wartungsfuge und keine Abdichtung. Der Anschluss muss konstruktiv regensicher und hinterlaufsicher sein.
Mittel -
M5
Türanschluss hinterläufig
An einzelnen Balkonen gelangt Wasser hinter das Anschlussblech, in die Schwelle und ins angrenzende Mauerwerk.
Hoch -
M6
Scharfkantige Profilenden
Nicht entgratet und ohne Endkappen. Für Bewohner, besonders Kinder, besteht Verletzungsgefahr. Die Verkehrssicherungspflicht ist berührt.
Sofort -
M7
Aufbau liegt im Instandsetzungsbereich
Abdichtung, Rinne und Profil überdecken genau den Plattenrand, an dem der Beton instand gesetzt werden muss. Eine fachgerechte Betoninstandsetzung ist so nicht ausführbar.
Hoch
Visuelle Prüfung ohne Bauteilöffnung. Weitere Schäden können sich erst beim Rückbau zeigen.
Schematischer Schnitt durch den Plattenrand, nicht maßstäblich.
- M1Randabschlussprofil ohne Einbindung
- M2Falte vor dem Profil
- M3Keine Schutzlage
- M4Wandanschluss nur mit Silikon
- M5Türanschluss hinterläufig
- M6Scharfkantige Profilenden
- M7Aufbau liegt im Instandsetzungsbereich
Abb. 1Untersicht eines der acht Balkone: Abplatzung an der Stirnseite der Kragplatte. 
Abb. 2Randprofil mit Rinne am Plattenrand, darunter die Kragplatte.
02 · Bewertung
Wie ich bewertet habe
Jeder Mangel mit technischer Folge und Dringlichkeit.
Jeder Mangel ist mit seiner technischen Folge und einer Dringlichkeit bewertet: sofort, hoch oder mittel. Maßstab sind die anerkannten Regeln der Technik.
03 · Ursache
Woher der Schaden kommt
Der Kern des Problems ist die Reihenfolge: Die Abdichtung kam vor der Betoninstandsetzung.
- Hauptursache
Falsche Gewerkefolge
An Stirn- und Unterseiten der Kragplatten gibt es Betonabplatzungen, die auf korrodierende Bewehrung mit zu geringer Betondeckung hindeuten. Eine Instandsetzung nach TR Instandhaltung bzw. DIN EN 1504 heißt: Beton abtragen, Bewehrung freilegen, entrosten, schützen, einschalen und vergießen.
- Folge
Verguss nur von oben möglich
Die Schalung lässt sich nur über die Plattenoberseite am Rand vollständig und hohlraumfrei füllen. Genau dort liegen jetzt Abdichtung, Rinne und Profil.
- zusätzlich
Ausführungsmängel der Abdichtung
Unabhängig davon ist die Entwässerung zur Rinne nicht gewährleistet, und Wand- und Türanschlüsse sind nicht regelgerecht.
Unterbleibt die Instandsetzung, schreitet die Bewehrungskorrosion unter der Abdichtung unbemerkt fort. Langfristig ist auch die Standsicherheit der Kragplatten zu betrachten.
Abb. 3Großflächige Abplatzung an der Plattenecke direkt unter dem Randprofil. 
Abb. 4Abplatzung an der Unterseite am Plattenrand, im Bereich, den die Instandsetzung erfassen muss. 
Abb. 5Abplatzung an der Ecke: Randprofil und Rinne liegen genau über dem Instandsetzungsbereich.
Geprüft und ausgeschlossen
Was ich ausgeschlossen habe
Ein Schaden hat oft mehrere mögliche Ursachen. Bevor ich eine Ursache benenne, prüfe ich die anderen und sage, warum sie nicht passen.
Eine punktuelle Nachbesserung
Die Mängel hängen an der falschen Gewerkefolge. Ohne Teilrückbau im Randbereich lässt sich der Beton nicht fachgerecht instand setzen, jede Ausbesserung bliebe eine Behelfslösung.
04 · Empfehlung
Was zu tun ist
Gefahr abwehren
Die scharfkantigen Profilenden (M6) sofort sichern lassen.
Mängel rügen und Baustopp
M1 bis M7 schriftlich rügen, Frist zur Nacherfüllung setzen, weitere Abdichtungsarbeiten bis zur Klärung ruhen lassen.
Teilrückbau im Randbereich
Abdichtung, Rinne und Profil dort zurückbauen, wo der Beton instand gesetzt wird.
Betoninstandsetzung
Beton abtragen, Bewehrung entrosten und schützen, Plattenränder mit einem zugelassenen System einschalen und vergießen.
Abdichtung neu herstellen
Profil in den Untergrund eingebunden, durchgehendes Gefälle zur Rinne, faltenfrei verlegt, Tür- und Wandanschlüsse hinterlaufsicher, mit Schutzlage.
Abnahme
Profilenden entgraten oder mit Endkappen versehen, danach eine dokumentierte sachverständige Abnahme.
Wie es weiterging
Die Hausverwaltung hat die Mängel gegenüber dem ausführenden Unternehmen gerügt und die weiteren Abdichtungsarbeiten gestoppt. Die Gewerke werden neu geordnet: zuerst die Betoninstandsetzung, danach die neue Abdichtung.
Transparenz
Grenzen der Untersuchung
- Visuelle Inaugenscheinnahme, zerstörungsfrei, ohne Bauteilöffnung.
- Art und Umfang der Betoninstandsetzung je Balkon sind in einer Instandsetzungsplanung festzulegen.
- Keine Rechtsberatung und keine Ausführungsplanung.
Bewertet unter anderem nach
- TR Instandhaltung von Betonbauwerken
- DIN EN 1504
Der Fall ist anonymisiert: ohne Namen, Adressen und beteiligte Firmen. Fotos zeigen nur Bauteile.
Ihr Fall
Sie verwalten Balkone oder eine Tiefgarage?
Ich prüfe Abdichtung und Beton zusammen und sage Ihnen, in welcher Reihenfolge saniert werden muss, bevor Geld in die falsche Richtung fließt.
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