Feuchter Keller in der Eigentumswohnung: Wer zuständig ist

Kurz gesagt: Ist der Keller in einer Eigentumswohnanlage feucht, liegt die Ursache meist in Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, etwa Außenwand, Bodenplatte oder Abdichtung. Was genau gilt, regeln Gesetz, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Der sichere Weg zum feuchten Keller in der Eigentumswohnung führt über die Ursache, dann über ein Sanierungskonzept und erst danach über Angebote und Beschluss.

Ein feuchtes Kellerabteil ärgert zuerst den Eigentümer, dem es gehört. Die Frage, wer handeln muss, betrifft aber schnell die ganze Gemeinschaft. Ich bin Bausachverständiger und kläre die Ursache. Hier erkläre ich, woran Sie den Schaden einschätzen, was das Gesetz allgemein regelt und wie Verwaltung und Beirat zu einem Beschluss kommen, der hält. Die rechtliche Einordnung im Einzelfall gehört zu einer Anwältin oder einem Anwalt.

Feuchter Keller in der Eigentumswohnung: Woran Sie es selbst erkennen

• Kellerabteil: dunkle Flecken an der Außenwand, abblätternde Farbe, gewellte Kartons am Boden.
• Gemeinschaftskeller: Waschkeller, Heizungsraum oder Flur mit feuchten Wandsockeln.
• Salzränder: weiße, krümelige Beläge, die zwischen den Fingern zerfallen. Sie zeigen, dass dort länger Wasser durch die Wand wandert.
• Geruch: muffig oder erdig, oft stärker im Sommer.
• Mehrere Abteile: Ist nicht nur ein Raum betroffen, sondern eine ganze Wandseite, spricht das eher für eine Ursache im Gebäude.

Als Eigentümer melden Sie den Schaden mit Fotos und Datum an die Verwaltung. Als Verwaltung sammeln Sie die Meldungen und notieren, welche Räume betroffen sind.

Gemeinschafts- oder Sondereigentum? Was das Gesetz allgemein regelt

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) trennt Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum. Die wichtigsten Punkte in eigenen Worten:

• § 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit erforderlich sind, gehören nicht zum Sondereigentum, auch wenn sie im Bereich einer Wohnung oder eines Kellerraums liegen. Tragende Außenwände, Bodenplatte und Abdichtung werden deshalb in aller Regel dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.
• § 18 Abs. 1 WEG: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
• § 19 WEG: Die Eigentümer beschließen über eine ordnungsmäßige Verwaltung. Dazu gehört ausdrücklich die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
• § 16 Abs. 2 WEG: Die Kosten trägt grundsätzlich jeder Eigentümer nach seinem Anteil. Für einzelne Kosten kann die Gemeinschaft eine andere Verteilung beschließen.

Was in Ihrer Anlage zum Gemeinschaftseigentum zählt und wie Kosten verteilt werden, steht in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Abweichungen sind möglich. Das prüft im Zweifel eine Anwältin oder ein Anwalt, nicht der Sachverständige.

Ursachen und Einordnung

Ein feuchter Keller im Mehrfamilienhaus hat dieselben Ursachen wie im Einfamilienhaus. Wichtig ist, welches Bauteil betroffen ist:

• Wasser von außen: Die Abdichtung der erdberührten Wand ist alt, beschädigt oder fehlt. Das betrifft fast immer Gemeinschaftseigentum. Bei Häusern am Hang, wie sie im Oberbergischen und im Bergischen Land häufig sind, ist oft die bergseitige Wand stärker belastet.
• Aufsteigende Feuchte: In älteren Häusern fehlt manchmal eine wirksame Sperre im Mauerwerk.
• Kondensat im Sommer: Warme, feuchte Außenluft trifft auf kühle Kellerwände. Das ist keine undichte Wand, sondern eine Frage des Lüftens. Mehr dazu im Beitrag Sommerkondensation im Keller.
• Leitungen: Eine undichte Leitung kann Gemeinschafts- oder Sondereigentum sein.
• Nutzung im Sondereigentum: Ein Wäschetrockner im Abteil ohne Abluft oder dicht vollgestellte Außenwände können Feuchte verstärken.

Die Ursache kann also auch im Sondereigentum liegen. Deshalb gehört die Klärung an den Anfang, bevor über Kosten gesprochen wird. Wie Sie Muster an Kellerwänden lesen, steht im Beitrag Nasse Wände im Keller.

Der Weg zum Beschluss

• Meldung: Der Eigentümer meldet den Schaden mit Fotos an die Verwaltung.
• Ortstermin: Die Verwaltung lässt die Ursache klären, nicht nur im gemeldeten Abteil, sondern an der ganzen betroffenen Wandseite.
• Gutachten: Ursache, Ausmaß, Fotos und Messwerte werden schriftlich festgehalten. Das macht die Lage für alle Eigentümer nachvollziehbar.
• Sanierungskonzept: Es beschreibt, was saniert werden muss, und stellt Varianten nebeneinander, etwa außen oder innen abdichten.
• Ausschreibung: Auf Grundlage des Konzepts holt die Verwaltung vergleichbare Angebote ein.
• Beschluss: Die Versammlung entscheidet über Maßnahme, Firma und Finanzierung.

Was ein Gutachten für die Versammlung leisten muss, beschreibe ich im Beitrag Sanierungsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Wie es beim Balkon läuft, steht im Beitrag Balkonsanierung in der WEG: Wer zahlt.

Was ich vor Ort prüfe

• Materialfeuchte: mit einem kapazitiven Messverfahren an vielen Punkten, in mehreren Höhen und an allen zugänglichen Kellerwänden der betroffenen Seite.
• Oberflächentemperatur und Raumklima: So erkenne ich, ob Kondensat eine Rolle spielt.
• Außen: Sockel, Geländeanschluss, Fallrohre und Lichtschächte, soweit sie vom Boden aus erreichbar sind.
• Proben bei Bedarf: Bohrmehl für ein Feuchteprofil oder eine Salzanalyse. Die Probenentnahme kostet ab 120 €, Laboranalysen ab 75 € je Probe. Beides bespreche ich vorher mit dem Auftraggeber.

Steckt eine Leitung dahinter, zeigt meine Messung die betroffenen Bereiche. Die Leckortung übernimmt eine Fachfirma.

Das Sanierungskonzept kostet ab 1.890 € inkl. MwSt. und Anfahrt und liegt meist 1–2 Wochen nach dem Termin vor. Auf Wunsch erstelle ich daraus auch eine Leistungsbeschreibung für die Ausschreibung. Wie so eine Leistungsbeschreibung aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Leistungsverzeichnis für die Feuchtesanierung.

Typische Fehlentscheidungen

• Nur das betroffene Abteil abdichten: Liegt die Ursache in der ganzen Wand, kann die Feuchte in das Nachbarabteil ausweichen, und der nächste Beschluss folgt.
• Ein Angebot beschließen, ohne die Ursache zu kennen: Dann entscheidet die Versammlung über ein Verfahren, nicht über eine Lösung.
• Ein einziges Angebot als Grundlage: Ohne Leistungsbeschreibung sind Angebote kaum vergleichbar.
• Sommerkondensat als Abdichtungsfall behandeln: Dann wird teuer abgedichtet, obwohl Lüften gereicht hätte.

Wann Sie einen Gutachter brauchen und wann nicht

Eher nicht nötig ist ein Gutachten, wenn die Feuchte nur im Sommer auftritt, sich mit geändertem Lüften bessert und kein Bauteil Schaden zeigt. Manchmal reicht auch ein Analysetermin ab 510 € inkl. MwSt. und Anfahrt mit mündlichem Ergebnis, um der Verwaltung die Richtung zu zeigen. Das sage ich offen.

Sinnvoll ist ein Gutachten, wenn eine Sanierung des Gemeinschaftseigentums ansteht, wenn Eigentümer über Ursache oder Kosten streiten oder wenn die Versammlung eine nachvollziehbare Grundlage für den Beschluss braucht. Das Gutachten kostet ab 1.370 € inkl. MwSt. und Anfahrt. Den Analysetermin rechne ich dabei an. Was Verwaltungen von mir erwarten können, steht auf der Seite für Hausverwaltungen.

Häufige Fragen

Muss ich als Eigentümer zahlen, wenn nur mein Kellerraum feucht ist?

Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, etwa in der Außenwand, trägt nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich die Gemeinschaft die Kosten nach Anteilen. Ihre Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss kann anderes regeln. Wie das in Ihrem Fall aussieht, klärt eine Anwältin oder ein Anwalt.

Kann ein einzelner Eigentümer ein Gutachten beauftragen?

Ja. Dann erstelle ich das Gutachten als Privatgutachten für ihn als Auftraggeber. Ebenso kann die Gemeinschaft oder die Verwaltung in ihrem Namen beauftragen.

Was braucht die Verwaltung für die Versammlung?

Eine klare Ursache mit Fotos und Messwerten, ein Sanierungskonzept mit Varianten und vergleichbare Angebote. Damit können Eigentümer entscheiden, ohne sich auf ein Bauchgefühl zu verlassen.

Darf die Verwaltung ohne Beschluss handeln?

Nach § 27 WEG darf der Verwalter Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen und solche, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Gemeinschaft kann diese Befugnisse erweitern oder einschränken. Eine Sanierung von Kellerwänden geht meist deutlich darüber hinaus und wird deshalb beschlossen. Im Zweifel klären Sie das anwaltlich.

In Ihrer Anlage ist der Keller feucht und die Versammlung braucht eine Grundlage? Schreiben Sie mir kurz, welche Räume betroffen sind, gern mit Fotos. Von meinem Büro in Nümbrecht aus bin ich im Oberbergischen Kreis und Umgebung unterwegs. Wie ich bei Kellern vorgehe, lesen Sie auf der Seite Kellersanierung, den Überblick über alle Ursachen im Ratgeber Feuchter Keller. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen. Termin anfragen